나이스옥션 법원경매 인천 2025타경834 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582 지하층4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""인천지하철1호선 신연수역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집되어 있는 기존 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 동측 인근에 인천지하철1호선 '신연수역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 중 지하층4호로서,
외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등,
내벽: 시멘트몰탈 마감,
창호: 새시창임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

공용부분에 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로에 접하고 있으며, 단지내 도로를 통하여 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경834 (1)

2.2. 소재지

인천광역시 연수구 연수동 582 지하층4호

2.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설(사무소))

2.4. 감정가

44,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.3㎡ (약 6.44평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

2.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

남OOOOOOOO (남인천농업협동조합)

2.9. 특이사항

없음

2.10. 주의사항

없음

2.11. 특수물건정보

없음

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 인천지하철 1호선 신연수역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집되어 있는 기존 공동주택지대입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 동측 인근에 인천지하철 1호선 '신연수역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호합니다.

1.1. 3. 건물의 구조

철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 2층 중 지하층 4호로서, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등, 내벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 새시창입니다.

1.1. 4. 이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

1.1. 5. 설비내역

공용부분에 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

1.1. 6. 토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 7. 인접 도로상태 등

본건의 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로에 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통하여 통행이 가능합니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.1. 9. 공부와의 차이

없음

1.1. 10. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을1 접수일자 1993-04-19, 권리종류 근저당권, 권리자 남인천농업협동조합 (금 30,000,000원)

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 강진구

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011-10-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 강진구는 대항력이 없으므로 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

1.2. 4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 최종철, 장달현, 최종철 관련 기록 존재

* 근저당권: 남인천농업협동조합 (을1, 을2, 모두 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑16, 말소)

* 가압류: 인천신용보증재단 (갑17, 금 22,500,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 남인천농업협동조합 (갑18, 금 18,747,634원, 말소) - 본건 경매의 근거

* 등기부채권 총액: 82,500,000원

1.2. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건은 대규모 아파트 단지가 밀집된 지역에 위치한 근린상가로, 주거 배후 수요를 기반으로 하는 안정적인 상권의 특성을 가집니다.

1.3. 2. 잠재적 수요

주변 아파트 단지 거주민 및 유동인구를 주요 고객으로 하며, 신연수역 역세권으로 교통 이용객 또한 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.3. 3. 경쟁 환경

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 존재할 것으로 예상되며, 경쟁 환경에 대한 구체적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통환경

인천지하철 1호선 신연수역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 2. 교육환경

단지 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 여건이 양호한 편입니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

1.4. 3. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

1.4. 4. 주거환경

주변이 아파트 단지와 공원으로 둘러싸여 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경, 신축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 2. 지하층의 한계

지하층 상가라는 점은 접근성, 채광, 통풍 측면에서 지상층 대비 다소 불리할 수 있으며, 이는 임대 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

1.5. 4. 관리 관련 확인 필요

아파트 단지 내 상가의 경우, 관리 규약에 따라 특정 업종이나 영업 활동에 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 관리사무소 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 신연수역 역세권에 위치한 근린상가로서, 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 제한사항과 지하층이라는 점, 임대 관계 미확인 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 감정가는 4,400만 원으로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신연수역 역세권의 우수한 교통 접근성

* 대규모 아파트 단지의 안정적인 배후 수요

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음

* 적정 가격 낙찰 시 임대 수익 및 시세차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 44,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 경우, 지하층 상가라는 점, 토지이용계획상의 제한사항 등을 고려할 때 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세를 면밀히 파악하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 38,000,000원 ~ 46,000,000원

(상기 입찰가 범위는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.