나이스옥션 법원경매 인천 2025타경936 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 976-8 청운아파트 1동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북동측 인근에 위치하는 청운아파트
1동 5층 502호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위
여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호로서

외벽: 드라이비트 및 콘크리트 형틀 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창회: 칼라 및 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로서 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약6미터의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호
구역(2018-04-18){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경936 (1) 인천지방법원 경매 물건

1.1. 물건 개요

물건명: 아파트

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 976-8 청운아파트 1동 5층502호

감정가: 160,000,000원

토지면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

건물면적: 61.92㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호

이용상태: 아파트

사용승인일: 2002년 08월 29일

건축물 정보:

* 표제부 기준 건물 총 면적: 602.04㎡

* 토지 면적 (대지권): 219㎡ (건물 전체 대지 면적)

* 건축 면적: 154.7㎡

* 전용 면적: 본건 전유부 면적 61.92㎡ (약 18.74평)

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용중

인접 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약6미터의 포장도로를 이용중

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지대로서 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 인근 시설

* 교육시설: 석암초등학교 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요함.

* 생활편의: 주거지대 및 근린생활시설 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 소음이나 기타 혐오시설 관련 특이사항은 본 정보 내에서 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경936)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 03월 24일임.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을구 순위 9번): 윤홍철 (금 155,000,000원)

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2024-12-13

* 배당신고일자: 2025-01-22

* 대항력: 있음

* 권리금액: 155,000,000원

* 특이사항: 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 (강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임. 다만, 을구 9번 주택임차권은 '인수되는 권리'로 명시되어 있음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-14

확정일자: 2024-12-13

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 있음

비고: 보증금 중 일부를 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 주거용 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역임. 인근에 학교가 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 상업지역의 특성상 유동인구 및 상업 활동도 일부 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통망과 학교 시설 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 아파트 단지로서 기본적인 관리 및 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 155,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점임. 감정가 160,000,000원 대비 임차인의 보증금이 상당 부분을 차지하므로, 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 하며, 낙찰가에 따라 인수해야 할 보증금 규모가 달라질 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임. 임차인의 보증금 155,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 투자 시 반드시 고려해야 함. 신중한 권리 분석 및 인수 부담금 산정을 통해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 지역의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여 생활 편의성이 있음.

* 철근콘크리트 구조의 아파트로 일반적인 주거 상품임.

* 향후 지역 개발 또는 시세 상승 시 잠재적 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 160,000,000원입니다.

규정에 따라 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하면 다음과 같습니다.

인수 보증금: 155,000,000원

감정가: 160,000,000원

계산된 예상 입찰가: 160,000,000원 - 155,000,000원 = 5,000,000원

이는 산정 규칙에 따른 계산 결과이며, 실제 입찰가는 부동산 시장 상황, 본건의 낙찰 가능성, 인수되는 임차인의 실제 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 부담을 감안할 때, 실제 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인이 적용될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.