나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507936 [1] 인천광역시 강화군 양사면 철산리 90-26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리 소재 ""철곶마을"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 해안야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 불가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 운행상황 등으로 보아
대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

부정형으로 ""자연림""임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역(통제구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조
(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조
(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한
문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※ 재산권행사 등 중요한 사항은
(인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 맹지임
2. 분묘 소재 여부 불분명
3. 을구 순위번호 5번, 16번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 제1항 참조) 매수인이 취득함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경507936 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

본 물건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리 90-26에 소재한 임야입니다.

토지 면적은 4133.00㎡ (약 1250.58평)이며, 건물 면적은 없습니다.

감정평가액은 103,738,300원입니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 정 입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리 소재 "철곶마을" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 해안야산지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

토지는 부정형으로 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본 물건은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 통제보호구역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 순위번호 19번 근저당권 (2024-10-16, 정숙희, 10,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

을구 순위번호 5번 및 16번의 요역지 지역권은 민법 제292조 제1항에 따라 매수인이 취득하게 됩니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

갑구 순위번호 6번, 8번의 소유권 이전 등기 및 을구 순위번호 19번 근저당권, 갑구 순위번호 9번 임의경매 개시결정 등은 소멸 예정입니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 10,000,000원입니다.

임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 해안야산지대에 위치하고 있습니다.

보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 통제보호구역 등으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

따라서 현재로서는 상업적 기능보다는 자연환경을 유지하는 지역으로 판단되며, 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 상황에서 언급된 바와 같이, 본 물건까지 차량 진입이 불가능하며 대중교통 접근성이 매우 낮습니다.

주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 지역 특성상 기본적인 생활 인프라 접근이 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 차량 출입이 불가하여 토지 활용에 제약이 큽니다.

분묘 소재 여부 불분명: 분묘가 존재할 경우 이장 관련 분쟁 및 비용이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권: 분묘가 확인될 경우, 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

공동담보: 본 건 외 다른 담보물에 대한 권리 관계 및 채무 상환 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 보전관리지역, 통제보호구역, 준보전산지 등으로 개발이 엄격히 제한됩니다.

문화재 관련 확인 필요: 개발 또는 건축 시 문화재 관련 법규 적용 및 인허가 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 양사면의 자연림 지역에 위치한 맹지로서, 차량 접근성이 극히 낮고 개발에 대한 여러 법적 제한이 존재하는 상황입니다.

분묘기지권 및 분묘 소재 여부 불분명, 공동담보 등의 특이사항은 추가적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

대중교통 이용 또한 불편하여, 실거주 목적보다는 투자 가치가 높지 않은 물건으로 판단됩니다.

향후 토지 이용 계획의 변경 가능성이나 주변 개발 현황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 강화군 양사면 지역의 토지 중 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득 가능성이 있다면 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이 수립되거나 토지 이용 규제가 완화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 요역지 지역권을 인수하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘 관련 불확실성, 각종 개발 제한 등 다수의 리스크를 안고 있어 투자 판단에 신중을 기해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이러한 제약 사항들로 인해 감정가 이하에서 유찰될 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 분석해야 하므로, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

다만, 이러한 물건의 경우 감정가의 50% 이하 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.