나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507996 [1] 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 장소동 소재 ""인천대공원역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 ""인천대공원역"" 전철역이 소재하는 등 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호로서,

외 벽 : 강판 및 돌 붙임 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 장방형 평지로서, 1개 동(10개 호, 주차 10대, 용적률 191.62%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당 사항 없엄.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

민간임대주택 등기되어 있으며 임차보증금 금219,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경507996 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 1동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 184,000,000원입니다.

토지 면적은 25.96㎡(약 7.85평)이며, 건물 면적은 40.34㎡(약 12.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 장수동에 위치하며, "인천대공원역" 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장과 "인천대공원역" 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.

* 외벽: 강판 및 돌 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

* 창호: 하이섀시 창호 등을 사용하였습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수 설비, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2020년 12월 5일 사용승인되었습니다.

* 총 동 수: 1개 동입니다.

* 총 세대 수: 10세대입니다.

* 전체 연면적: 659.93㎡입니다.

* 건폐율: 56.77%입니다.

* 용적률: 191.62%입니다.

* 주차: 10대 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 11일 접수된 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류 (갑5)입니다.

* 소유권 관련:

* 2021년 10월 1일자로 최은경의 소유권이전(신탁말소)이 있었고, 2021년 10월 5일자로 박명진에게 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(김진기) (김 )

* 보증금: 219,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2023년 12월 22일

* 대항력: 없습니다.

* 주의사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인하여 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리:

* 주택도시보증공사 가압류(갑6), 국민건강보험공단 압류(갑7)는 말소 예정입니다.

* 본 경매를 개시한 주택도시보증공사의 강제경매(갑8) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 283,294,763원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.4. 상권분석 및 시세 분석

* 감정가: 184,000,000원

* 건물 전용 면적: 40.34㎡ (약 12.20평)

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월 14일 거래: 71.18㎡ (약 21.5평) / 24,000만원 (평당 약 1,114만원)

* 2026년 3월 8일 거래: 73.23㎡ (약 22.1평) / 28,000만원 (평당 약 1,264만원)

* 2026년 3월 5일 거래: 55.093㎡ (약 16.7평) / 16,128만원 (평당 약 968만원)

* 시세 추정:

* 본 물건의 전용 면적(약 12.20평)과 건축년도(2020년)를 고려했을 때, 최근 거래된 주변 시세(평당 약 970만원 ~ 1,260만원)를 적용하면 약 118,000,000원에서 154,000,000원 사이의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 감정가 184,000,000원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천대공원역(전철) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 자연환경: 인천대공원역 인근에 위치하여 인천대공원 등 녹지 공간 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 낙찰자 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차권: 대항력 없는 임차인이 있으나, HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종지구단위계획구역(장수구획) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이지만, 5년 경과에 따른 시설 노후화 가능성을 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 인천대공원역 인근에 있어 교통 및 주거 환경이 우수합니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 권리 인수가 예상됩니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천대공원역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물.

* 인천대공원 등 녹지 공간 접근성 확보.

* 대항력 없는 임차인 및 HUG의 말소 동의로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 장수지구단위계획구역 내 위치로 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 184,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 전용 면적(약 12.20평) 기준 평당 1,000만원 ~ 1,200만원으로 추정 시, 약 122,000,000원 ~ 146,400,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 본 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보를 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 명도 진행 상황, 응찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.