나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507743 [1] 인천광역시 남동구 간석동 276-1 더샵퍼스트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재,""간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하는 더샵
퍼스트 13층 1301호로서, 부근은 다수의 상가 및 오피스텔, 공동주택 등이 밀집 소재하며
인근에 학교, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간석오거리역
(인천1호선)이 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층건내 13층 1301호로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인트 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 승강기, 기계식주차장 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단지의 가장형 토지로서, 현황 오피스텔 및 아파트 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측 노폭 약8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1)(2): 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동
구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507743 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 276-1 더샵퍼스트 13층1301호 (신주소: 인천광역시 남동구 경인로626번길 19)

용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설/오피스텔로도 표기됨)

토지면적: 8.09㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.0867㎡ (약 2.45평)

건물면적: 56.18㎡ (약 17.00평) - 전용면적 기준. (분양면적은 직접적으로 제공되지 않았습니다.)

건물지분: 56.1849㎡ (약 17.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 190,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경 (상세 내용 확인 필요)

주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용 확인 필요. 건물 용도(아파트 vs 업무시설) 관련 추가 확인 요망.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재, 인천지하철 1호선 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 다수의 상가, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있으며, 인근에 학교, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통: 차량 출입 및 주·정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 '간석오거리역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이동 시 서측 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 1번)입니다.

* 등기부상 권리 내용:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다.

* 주택임차권 (강재민, 195,000,000원)은 2023년 5월 19일 말소되었습니다.

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,199,000,000원)는 말소기준권리입니다.

* 압류 (남동구, 제천시)는 모두 말소되었습니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 197,000,000원)는 본 경매 사건으로 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 주택임차권이 소멸되는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 사항과 연관하여 최종 말소 여부 및 인수되는 보증금이 있는지 여부는 반드시 재확인해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-25

* 확정일자: 2019-02-18

* 배당신고일자: 2023-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* *주의: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 사항은 반드시 확인하여 예상치 못한 추가 부담이 없는지 최종 점검하시기 바랍니다.*

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 인천광역시 남동구의 일반상업지역에 속하며, 간석오거리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 상업시설: 오피스텔, 상가, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 주용도: 건축물대장 상 '업무시설' 및 '오피스텔/아파트'로 표기되어 있으나, 감정평가서상 '아파트'로 이용 중이라고 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있을 수 있습니다. 이 부분은 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 간석오거리역 인근의 도심지에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 학교, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 건물 내부 편의시설: 철근콘크리트 구조로 14층 건물 내 13층에 위치합니다. 도시가스보일러 난방, 승강기, 기계식 주차장 및 위생설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 정확한 영향을 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 인수 또는 부담이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 감정평가서상 '아파트'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '업무시설' 또는 '오피스텔/아파트'로 표기되어 있어 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 재산세 등 세금 문제나 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 건축물대장 및 현황 조사를 통해 정확한 용도를 확인하는 것이 중요합니다.

* 미상 정보: 관계인 부재로 인해 임대 관례 및 기타 사항에 대한 정보가 미상으로 남아 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 본 물건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 아파트(혹은 오피스텔)입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 건축물대장상 용도(업무시설/오피스텔)와 감정평가상 용도(아파트) 간의 불일치 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 사전에 철저히 확인하고, HUG 측과 직접 소통하여 '인수조건 변경'의 구체적인 내용을 파악하는 것이 본 건의 성공적인 취득에 중요합니다.

1.7. 투자포인트

* 뛰어난 입지: 간석오거리역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전합니다.

* 잠재적 가치 상승: 역세권에 위치하고 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 건의 감정가는 190,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 '0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본 건의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 용도 불일치 가능성)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제안: 현 감정가 190,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 HUG 관련 추가 확인 비용 및 용도 불일치 관련 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 범위는 별도 시세 조사 및 현장 확인 후 제안 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.