나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507584 [1] 인천광역시 계양구 계산동 948-8 에이동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 남측 인근 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(계산역) 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 제에이동 제지하층 제비02호로서,
(사용승인일:1997.06.14)
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 적벽돌 쌓기 등입니다.
창호 : 벽지 및 샤시 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1)필지 및 기호(2)필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 현황 '다세대주택'의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호(1)필지 및 기호(2)필지 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

현황상 '청우빌라'로 통용됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507584 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 948-8 A동 지하층 B02호 (신주소: 인천광역시 계양구 어사대로41번길 8-1)

용도: 다세대주택

토지면적: 34.10㎡ (약 10.31평)

건물면적: 48.72㎡ (약 14.74평)

감정가: 67,000,000원

사용승인일: 1997년 6월 14일 (준공 29년차)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '계산역' 남측 인근 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 다세대·연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(계산역)이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건은 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 3일 광명세무서장의 압류 (갑8)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑5, 갑6, 갑7)

* 압류 (갑8)

* 강제경매 (갑9)

* 주택임차권 (을9) - 을구 순위 9번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 23일 (등기부상 확정일자는 2022-03-10으로 기재되어 있습니다.)

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원. (대항력 없는 임차인이므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되나, 최종 배당 결과 확인 필요)

주택도시보증공사(HUG) 관련: 채권자이며 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 재매입 또는 매각 조건 변경 가능성을 시사하므로, 낙찰 후 HUG와의 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 지역은 제2종일반주거지역으로, 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

상가: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

잠재적 상권: 계산역 인근 지역은 대중교통 이용이 편리하고 배후수요가 있어 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 다수의 초·중·고등학교 및 인천교육대학교(경인교육대학교)가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 계산역 주변에 형성된 병·의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1997년 준공으로 29년차 건물에 해당하여, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 조건 변경이나 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

주차: 총 주차 대수가 7대로 기재되어 있어, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동의 계산역 남측 인근에 위치한 다세대주택 지하층입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되는 조건으로, 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 1997년 준공으로 인한 건물 노후화와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

감정가 6,700만원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되어, 상세한 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

계산역 역세권 입지: 지하철 이용이 편리하고 지역 내 교통의 요지로서 미래 가치 상승 기대.

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 가격 메리트 존재.

명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 권리상 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가 산정

주변 다세대 주택 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 면적 47.42㎡, 1994년 준공: 8,000만원

* 면적 31.47㎡, 1990년 준공: 5,000만원

* 면적 56.54㎡, 2003년 준공: 11,300만원

본건 물건은 건물 면적 48.72㎡ (약 14.74평), 1997년 준공, 지하층입니다.

주변 매매 사례의 면적당 가격은 약 159만원/㎡ ~ 200만원/㎡ (평당 약 525만원 ~ 660만원) 범위로 파악됩니다. 본건의 건물 면적 48.72㎡에 이러한 시장 단가를 적용하면 약 7,200만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정 가능합니다.

감정가는 6,700만원으로, 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되었습니다. 본건은 지하층이며 29년차의 노후도를 감안하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 가격 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가를 상회하는 선에서 시세의 하단부를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 설정하는 것이 좋으며, 보수적으로 7,500만원을 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.