나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507682 [1] 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 2층225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 밀집하여 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물
(사용승인일자 : 1996.02.10) 중 제2층 제225호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단지의 세장형 평지로서 업무시설(오피스텔 등) 및 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (1),(2),(5) : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
본건 (3),(4),(6) : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507682 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 2층225호

* 용도: 오피스텔 (건축물물리적용도는 업무시설, 판매시설 포함)

* 감정가: 190,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 14.17㎡ (약 4.29평)

* 토지지분: 14.17㎡ (약 4.29평)

* 건물면적: 33.19㎡ (약 10.04평)

* 건물지분: 33.19㎡ (약 10.04평)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기준)

* 건물명: 미래씨티

* 사용승인일자: 1996년 02월 10일

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

* 층수: 지하 4층, 지상 6층 중 제2층 제225호

* 용도: 업무시설, 판매시설 (호별 실제 이용현황 오피스텔)

* 외벽: 석재붙임 마감

* 창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인천1호선 부평시장역이 근거리에 소재하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장 또한 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 필지는 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (갑5, 2023.03.16 접수)

* 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 14일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 배당신고일자: 2024년 02월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 해당 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 이행하였거나 이행할 예정으로 보이며, 본 경매의 채권자(강제경매 신청)이기도 합니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리 (확인 필요)

* 을구 순위 1번 주택임차권등기(백인철, 189,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 해당 말소 동의 효력 여부에 대해서는 최종 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 기타 사항

* 임대관계는 상기 HUG 관련 임차인 외에는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건은 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 부평시장 등이 인접하여 유동인구가 많고, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 잠재적 활용 가치

* 오피스텔로서의 주거 및 업무 목적 활용이 가능합니다.

* 근린생활시설 지역 특성상 소규모 사무실, 상가 등으로의 활용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인천1호선 부평시장역을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 인근에 부평시장, 각종 근린생활시설, 은행, 병원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 및 인프라가 구축되어 있습니다.

* 주변 지역은 상업 및 주거 혼합 지역으로, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건과 관련된 채무/보증 등을 인수한 후 조건이 변경되었음을 의미합니다.

* 본건 경매의 채권자가 HUG라는 점에서, HUG의 인수 조건 및 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 임대 현황 불확실성

* 상기 HUG 관련 임차인 외 별도 임차인 현황은 미상입니다.

* 명도 진행 시 예상치 못한 추가 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

* 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 가까이 되어 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 부평시장역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 상업지역 내에 있어 상권 활성화 가능성이 있는 입지입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 함께 주택임차권 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 다만, HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였고 말소동의 확약서가 제출된 점을 감안하면 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부평시장역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구와 배후수요 확보.

* 일반상업지역 내 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설로서의 활용 가치 높음.

* 권리관계가 비교적 정리될 가능성이 높아 명도 부담이 적을 수 있음 (최종 확인 필요).

* 감정가 대비 저평가 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 오피스텔 30㎡ 내외의 경우, 최근 실거래가는 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건은 건물면적 33.19㎡로 유사한 크기이며, 이는 현재 시세 범위 내에 해당합니다.

* 감정가 1억 9,000만원은 현재 시세 범위를 상회하거나 상단에 위치합니다.

9.2. 권리 분석 및 낙찰가 산정

* 인수되는 보증금: 0원

* 본건의 임차인 (주택도시보증공사(백 ))의 보증금 1억 8,900만원은 HUG가 채권자로 경매를 신청하고 말소동의 확약서를 제출하였기에, 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수 부담은 없습니다.

* 감정가 1억 9,000만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었으므로, 시세 대비 메리트를 확보하기 위해서는 감정가 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 추가적인 조사 및 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 권리관계 상 인수 부담이 없고, 입지가 양호한 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정합니다.

* 시세 범위 하단부인 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 다만, 유찰 횟수 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.