나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507367 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""제물포역"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 제물포역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제405호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2015-07-01)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507367 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

건물면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

사용승인일자: 2015-07-01

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제405호

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제물포역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 제물포역에서 약 50~60m 거리에 위치해 초역세권 입지를 자랑합니다. 인접 도로상태는 남측 도로를 이용합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025타경507367 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-02-13)입니다 [제공 정보].

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다 [제공 정보].

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김 )가 보증금 210,000,000원에 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다 [제공 정보].

또한, 정기훈 임차인은 보증금 0원에 대항력이 있는 것으로 확인됩니다 [제공 정보]. 보증금은 없으나, 해당 임차인은 점유를 유지할 권리가 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다 [제공 정보].

4. 상권분석

본건이 소재한 도화동 일대는 제물포역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 꾸준하며, 주변에 상가, 편의시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 제물포역 인근에는 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있으며, 재개발 및 도시 개발 사업으로 인해 지역 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 대형마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 마트: GS더프레시 미추홀구청점이 도보로 약 10분 거리에 있습니다.

* 병원: 제물포탑마취통증의학과의원, 연세내일치과의원이 단지와 매우 근접해 있습니다.

* 교육: 인천도화초등학교 (도보 약 7분), 용현여자중학교 (도보 약 7분)가 인접해 있으며, 동산고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 제물포역 (인천 1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 데이터센터 건립 관련 주민 반발: 도화동 일대(765-18번지 일원)에 대규모 AI 데이터센터 건립이 추진되고 있으며, 이에 대해 주민들이 건강권 및 안전 문제로 강하게 반발하고 있습니다. 해당 부지가 본건과 직접 인접하지는 않으나 (약 600m 이상 거리 예상), 지역 이미지 및 가치에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 정기훈 임차인이 보증금 0원으로 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 다만, 보증금이 없어 명도 부담이 금전적으로 크지는 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제물포역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 학군 및 주거 환경도 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 최근 논란이 되고 있는 지역 내 데이터센터 건립 이슈는 향후 주변 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 제물포역이 도보 1분 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 양호한 생활 인프라: 도보권 내에 다양한 상업 시설, 병원, 학군이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 비교적 신축 건물이며, 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 유사 매물 호가를 분석한 결과, 21평형(약 69.88㎡)의 매매 시세는 1억 5천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. 경매로 나온 유사 물건의 입찰가는 2억 500만 원에서 2억 4천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

데이터센터 건립 관련 주민 반발 등 지역 내 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제시합니다. 투자 목적 및 자금 계획에 따라 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.