나이스옥션 법원경매 인천 2025타경746 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 76-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 소재 ""강화여자중학교"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 다세대주택, 학교시설, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는
지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

동하향 완경사의 자루형 토지로서, ""단독주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역
(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2014-11-05)(인천시교육청강화교육지원청교육장 고시)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적_강화산성(통합고시))<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이며, <추가기재> ※문화재보호법 제13
조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재
유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련
인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 철재대문, 철재휀스, 관정시설, 옹벽, 조경수(주목 등) 및 조경석 등의 토지
부합물이 소재함.

공부와의 차이

공부와 별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 목조지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 황토칠 마감,
내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2001년 11월 13일)

이용상태

""단독주택""으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 다락, 가추 및 데크시설 등은 건물에 포함하여
평가 하였으며, 기타 제시외물건(㉠~㉡)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 지붕은 공부상 ""목조지붕""으로 등재되어 있으나, 현황은 ""목조위 슁글지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본 건 토지는 자연녹지지역이며, 역사문화환경본존지역(강화산성)임
- 본 건 토지상의 철재대문, 철재휀스, 관정시설, 옹벽, 조경수(주목 등), 조경석 등은 토지의 부합물로 토지에 포함하여 감정평가함
- 본 건 건물의 다락, 가추, 데크시설 등은 본 건 건물의 부합물 및 종물로 판단하여 건물에 포함하여 감정평가함
- 본 건 건물의 지붕은 공부상 '목조지붕'이나 현황은 '목조위 싱글지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경746 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 76-1

용도: 단독주택

감정가: 375,657,200원

토지 면적: 621.00㎡ (약 187.85평)

건물 면적: 97.44㎡ (약 29.47평)

건물 제시외 면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOO

건축물 주요 정보

* 사용승인일: 2001년 11월 13일

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조

* 지붕: 기타지붕 (목조) - 공부상 목조지붕과 현황 차이 있음.

1.1. 입지조건

주위 환경

* 본 건은 인천광역시 강화군 강화읍 갑곳리 소재 "강화여자중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 다세대주택, 학교시설, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

인접 도로 상태

* 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(강화산성), 성장관리권역입니다.

* 특히, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 강화신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2021-07-08)

등기부채권 총액

* 269,071,166원

인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 물건명세서상 "지상권개요:"만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에 대한 자세한 임대차 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설

* 단독주택, 다세대주택, 학교시설(강화여자중학교), 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 거래 동향

* 최근 강화읍 관청리 일대의 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월, 르메디안(연립, 2021년식) 63.945㎡가 1억 6,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, TW트윈빌1차(다세대, 2003년식) 56.9㎡가 6,600만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 수정궁빌라(다세대, 1990년식) 49.59㎡가 2,500만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 단독주택이며 토지 면적이 넓다는 점에서 위 사례들과 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설은 강화읍 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

교육 시설

* 강화여자중학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

역사문화환경보존지역(강화산성)

* 문화재 보호 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위 제한 가능성이 존재하며, 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

지붕 공부상/현황 차이

* 건물 공부상 지붕은 '목조지붕'이나 현황은 '목조위 싱글지붕'으로, 이는 추후 재산권 행사나 증축 시 문제가 될 수 있습니다.

임대차 관계 미상

* 임차인 현황이 불분명하여 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 철저히 조사해야 합니다.

토지 면적 discrepancy

* 건축물대장 상의 토지 면적(545㎡)과 본건 토지 면적(621㎡) 간에 차이가 있어, 실제 토지 경계 및 면적에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 강화여자중학교 인근에 위치하며 기본적인 주거 환경은 양호하나, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, 지붕 현황과 공부상 내용의 차이, 그리고 가장 중요한 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 있습니다. 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 증축 가능성 (다만, 용도지역 및 역사문화환경보존지역 규제 확인 필수)

* 강화 지역의 단독주택 수요 고려 (지역 시장 조사 필요)

* 문화재 인접 지역으로서의 희소성 및 잠재적 가치 (장기적 관점)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 375,657,200원입니다. 등기부채권 총액은 269,071,166원으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 현황 미상, 역사문화환경보존지역 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 유사 부동산의 거래가액이 낮은 편이나, 본 건은 단독주택에 넓은 토지를 보유하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

리스크 요인을 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 약 281,742,900원 ~ 319,308,620원

실제 입찰 시에는 해당 권리관계, 명도 저항 가능성, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 재검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 본 건의 예상 입찰가는 310,000,000원 내외로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.