나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507560 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 29-35 진성아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '인천부평북초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 근린상가, 교육시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건내 제2층 제202호 로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택 상태임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역이며, 자세한 내용은 별첨 토지이용계획확인서 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507560 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 29-35 진성아트빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 64,000,000원

토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

등기부채권 총액: 115,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '인천부평북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 공동주택, 근린상가, 교육시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역이며, 해당 지역의 상세 이용 규정은 별첨 토지이용계획확인서를 참조해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 03일 접수된 광명세무서장의 압류(체납징세 과-티3176)입니다.

인수되는 권리: 해당 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않는 권리가 존재하지 않습니다. (을구 순위 9번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이지원

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 08일

* 확정일자: 2022년 01월 10일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

말소 예정 권리:

* 집합건물 등기부 요약상 을구 9번 주택임차권 (이지원, 115,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 갑13 압류 (광명세무서장)는 말소기준권리로 소멸 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 갑14 강제경매 (주택도시보증공사)는 말소 예정입니다.

총 권리분석 요약: 본 물건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상가 및 건물 현황: 인근에 공동주택, 근린상가, 교육시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매/임대 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다.

* 2001년식 45.24㎡(약 13.7평) 갈산씨티빌이 11,900만원에 거래(평당 약 868만원)되었으며, 이는 본 물건(28.43㎡, 2001년식)과 유사한 건축 연도를 가집니다.

* 1992년식 38.66㎡(약 11.7평) 세종빌리지가 7,400만원에 거래(평당 약 632만원)되었습니다.

* 1995년식 50.48㎡(약 15.3평) 우덕빌라가 20,500만원에 거래(평당 약 1,340만원)되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 6,400만원이며, 이는 면적당(약 8.6평 기준) 약 744만원 수준으로, 주변 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근 교육시설: 인천부평북초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

인근 편의시설: 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 여부: 현 시점에서의 조사 결과, 물건지 주변에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하며, 이는 계약 체결 시 관련 내용을 반드시 재확인해야 합니다. (다만, 제공된 정보에 따르면 임차인 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.)

임대차 관련: 해당 물건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 임대차 관계는 미상이나 권리분석상 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 현황의 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 건물은 2001년에 준공되어 연식이 약 25년 경과하였습니다. 이는 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건물 연식이 약 25년 경과한 점과 HUG 관련 인수조건 변경 사항은 유의해야 할 부분입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 소형 면적인 점을 고려할 때 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

HUG 관련 특이사항: HUG가 채권자이며, 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없으므로 향후 자산 관리 및 명도 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

역세권 인근 잠재력: 인천지하철 1호선 부평삼거리역 또는 십정역 등이 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 입지입니다. (주변 교통상황 설명 기반 추정)

소형 면적: 28.43㎡(약 8.6평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(6,400만원)와 주변 실거래가, 면적 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

동일 건축 연도(2001년)인 갈산씨티빌(45.24㎡)이 평당 약 868만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건(8.6평)의 시장 가치는 약 7,465만원 수준으로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, HUG 인수조건 변경 사항이 명확히 처리된 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 상향하는 전략이 유효할 수 있습니다.

인수 보증금을 제외한 금액으로, 본 물건의 예상 입찰가는 68,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.