나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507456 [1] 인천광역시 중구 중산동 1956-1 오션뷰 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종도선착장 남동측 인근에 위치하는 오션뷰 2층
206호로서 주위는 상업시설, 호텔 등이 소재하는 상업지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물내 2층 206호로서

외벽: 강화유리 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 별첨 사진용지와 같이 현장조사 당시
205호와 같이 일단의 음식점(상호:영종섬)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 제1,2종 근생 및 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2012
-12-28)(접합), 경제자유구역{경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법}, 성장관리권역
(2014-11-03){수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 오픈형 상가 형태로 205호(채무자겸 소유자의 배우자 소유명의)와 함께 음식점으로 이용 중임.
2. 오픈형 상가 형태이나 205호와 206호 호수 표시가 각각 부착되어 있으며 본 건 매각대상 물건의 건축물대장과 건축물현황도 등으로 경계를 구분(몰탈 위 페인팅 마감으로 호수별 벽체 경계 확인)할 수 있으며 구분건물로의 복원이 용이하다는 경매신청 채권자의 보정서가 2026. 4. 23.제출됨
3. 위반건축물등재 내역 있으나 본 건과 무관함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경507456 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1956-1 오션뷰 2층 206호

용도: 근린상가

감정가: 673,000,000원

건물면적: 76.11㎡ (약 23.02평)

토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO (북서울농업협동조합)

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 내 2층 206호로서, 외벽은 강화유리 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용 상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현장 조사 당시 205호와 함께 일단의 음식점(상호: 영종섬)으로 이용 중임.

토지는 가로장형 토지로서 제1,2종 근생 및 위락시설 부지로 이용 중임.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 9월 20일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 489,563,318원이며, 본 건 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보상 없습니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

본 건은 오픈형 상가 형태로 205호(채무자 겸 소유자의 배우자 소유 명의)와 함께 음식점으로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종도선착장 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 호텔 등이 소재하는 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 영종도 지역은 인천국제공항을 중심으로 항공, 물류, 관광 산업이 발달하고 있으며, 복합리조트 개발 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다. 본 건 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 상권 특성

영종도 지역은 인천국제공항의 배후 수요와 복합리조트, 관광자원 등으로 인해 숙박 및 상업 시설 시장이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 최근에는 공급 과잉, 높은 분양가, 시장 침체 등의 요인으로 공실률이 높아지고 있다는 분석도 있습니다. 특히 제3연륙교 개통으로 인해 주민들의 생활권이 넓어지면서 지역 상권의 소비 유출 우려도 제기되고 있습니다.

3.2. 업종 및 이용 현황

본 건은 현재 일반음식점(2종 근린생활시설)으로 이용 중이며, 인접한 205호와 함께 '영종섬'이라는 상호로 운영되고 있습니다. 이는 상권 내에서 음식점 운영의 가능성을 보여줍니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 인프라

본 건은 상업지대에 위치하며, 영종도 지역은 국제공항, 복합리조트, 해안 관광지 등 다양한 시설을 갖추고 있어 관광 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 개별 건물의 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 교통 접근성

인천국제공항과의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 오픈형 상가 및 관련자 소유

본 건은 오픈형 상가 형태로, 인접한 205호가 채무자 겸 소유자의 배우자 명의로 되어 있어 물리적으로 통합되어 이용 중입니다. 이는 향후 구분 소유 회복 시 복원이 용이하다는 의견이 있으나, 소유자 간의 이해관계 충돌이나 이용에 관한 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유자에 대한 정확한 권리 관계 및 보증금/차임 등 금전적 사항을 파악하기 어렵습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 이는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않음을 의미하지는 않으므로 주의가 필요합니다.

5.3. 시장 변동성 및 공급 과잉 우려

영종도 지역은 개발 잠재력이 높으나, 일부 지역에서는 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률이 보고되고 있어 신규 투자 시 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

5.4. 미등재 권리 가능성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 언급이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 영종도라는 지리적 이점과 인천국제공항, 복합리조트 등 개발 호재를 기반으로 미래 가치 상승이 기대되는 상업시설입니다. 현재 일반음식점으로 활용되고 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 인접한 205호와의 통합된 이용 형태, 미확인된 임대차 관계, 그리고 지역 상권의 공급 과잉 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 입지 : 인천국제공항 배후 지역인 영종도 내 상업지구에 위치하여 향후 개발 가능성이 높습니다.

* 권리관계 : 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리관계가 비교적 명확하고 안전합니다.

* 용도 : 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 현재 활발히 이용 중이며, 업종 전환 및 확장을 통한 수익 증대 가능성이 있습니다.

* 잠재적 성장 : 영종도 지역은 대규모 복합리조트 개발, 교통망 확충 등 미래 성장 동력을 확보하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가 673,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 현황, 향후 개발 가능성 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 오픈형 상가 형태와 배우자 소유의 인접 호실과의 통합 이용, 미확인 임대차 관계 등 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 따라서, 대략 572,050,000원 ~ 639,350,000원 범위 내에서 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다. 이 예상가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.