나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507248 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-210 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천상인천중학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 103호로서
외벽 : 치장타일벽돌 쌓기 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

통칭 '진영아트빌라'(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507248 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-210, 1층 103호

물건종별: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

건물면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물정보

건물명칭: 진영아트빌라 (통칭)

건축년도: 1994년 9월

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호

외벽: 치장타일벽돌 쌓기 등 마감

창호: 샷시창호 등

이용상태: 공부상 다세대주택으로 이용중

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등

1.3. 토지정보

토지이용계획: 제2종일반주거지역

토지형상: 부정형

토지이용상태: 다세대주택 건부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 통칭 '진영아트빌라' (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천상인천중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항전부증명서 요약

말소기준권리: 남동구(인천광역시)의 압류 (접수일자: 2022-11-07)

강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-02-11, 채권액: 65,000,000원)

등기부채권 총액: 65,000,000원

3.2. 권리분석 결과

본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청으로 진행됩니다. 등기부상 을구 7번 순위의 '주택임차권' (권리자: 이지선, 금액: 65,000,000원, 전입일자: 2021-08-13, 확정일자: 2021-07-13)이 등재되어 있으나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 이는 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문이며, 이로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: HOSSAIN MDSHAMIM

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: KAYES MDIMRUL

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이지선)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 없음

비고: 본건의 채권자인 HUG와 동일하며, 매각으로 인해 말소되는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 간석동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 됩니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 외부와의 연계성도 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천상인천중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변에 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통환경

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물대장 및 공부상 차이

공부상 면적과 실제 이용 면적 간 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

인천광역시 남동구 간석동 37-210 일대 반경 내에서 직접적으로 언급되거나 인접한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 남동공단 내 음식물쓰레기 자원화시설 설치 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 유사 시설의 존재 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 7천만원에 경매 진행 중입니다. HUG의 강제경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 것이 특징입니다. 특히 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 이는 계약 전 면밀한 확인이 요구됩니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 분석

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없습니다. (단, HUG 인수조건 변경 사항 확인 필수)

8.2. 입지 및 생활 환경

간석동은 주거 밀집 지역으로, 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

8.3. 경매 조건

HUG가 채권자이며, HUG의 '주택임차권' 또한 매각으로 소멸될 예정이므로, 법적으로는 명확한 권리 인수가 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석할 때, 간석동 일대의 다세대주택 시세는 건물의 신축 연도, 면적, 상태 등에 따라 편차가 크지만, 2026년 3월 기준 34.65㎡(약 10.5평) 면적의 빌라가 5,500만원에 거래되었고, 47.56㎡(약 14.4평) 면적의 다세대주택은 12,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 70,000,000원이며, 건물면적은 42.11㎡ (약 12.74평)입니다. 이는 2026년 3월 거래된 47.56㎡ 면적의 동아주택(바동) 시세(12,000만원)보다는 낮으나, 34.65㎡ 면적의 목화빌라(나) 시세(5,500만원)보다는 높은 수준입니다.

감정가 70,000,000원은 건물의 연식(1994년 준공) 및 주변 시세를 고려할 때 보수적인 접근일 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

인수되는 보증금이 없는 점과 HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 점을 고려할 때, 감정가 70,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세와의 격차 및 HUG 인수조건 변경 사항을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연령대의 물건 시세를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 100% ~ 115% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.