나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506742 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 465-1, 대덕리치아노 101-2002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 ""굴포천역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철7호선 ""굴포천역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제101-2002호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설,업무시설,제1,2종근린생활시설 부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 왕복 7차선, 남측 및 동측으로 왕복 4차선의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2013-08-05)<철도안전법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경506742 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 465-1, 대덕리치아노 101-2002호

* 건물 종류: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 명칭: 대덕리치아노

* 토지 면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

* 건물 면적: 253.11㎡ (약 76.57평) - 공급면적 기준 추정. 전용면적은 별도 확인 필요.

* 감정가: 1,202,000,000원

1.2. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 최저매각가격: 1,202,000,000원 (감정가와 동일)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 240,400,000원

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, 지하철 7호선 "굴포천역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "굴포천역"과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 서측으로는 왕복 7차선, 남측 및 동측으로는 왕복 4차선의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2009년 4월 7일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 말소 조건부로 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 없습니다.

* 특수 권리: 2025년 3월 12일 접수된 최다남 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 현황 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 분쟁의 소지가 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 업종 혼재 여부: 본건이 위치한 지역은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있어 다양한 업종의 시설이 공존하고 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구)에 속해 있으며, 토지이용계획상 판매시설, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설 용도로 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철골철근콘크리트구조의 20층 건물 중 20층에 위치합니다. 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 승강기 등의 설비를 갖추고 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 지하철 7호선 굴포천역 인근으로 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 업무 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 소유권이전청구권가등기(매매예약): 2025년 3월 12일 등기된 최다남 명의의 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 위험이 가장 큽니다. 이는 향후 소유권 이전이나 처분에 심각한 제약을 야기할 수 있으며, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 재매각: 이러한 특이사항은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특별한 사연이 있음을 시사합니다. 재매각의 경우, 이전 입찰에서 발견된 문제점이나 유찰 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 임대관계 미상: 현 임차인 현황 상 임대 관계가 미상으로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타날 경우 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 쓰레기 처리 및 분리수거 문제는 국지적으로 존재할 수 있으나, 이는 해당 물건의 직접적인 혐오시설 리스크로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 7호선 굴포천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 업무 시설이 발달한 지역에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 현대적인 오피스텔로서 기본적인 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(매매예약)의 존재입니다. 이 가등기는 낙찰자가 소유권을 완전히 확보하는 데 있어 매우 심각한 장애물이 될 수 있으며, 향후 법적 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점과 중복사건, 재매각 등의 특수성은 일반적인 경매 물건보다 훨씬 더 신중한 접근을 요구합니다.

감정가는 12억원 수준이나, 최근 거래 사례(제공된 JSON)에서 나타난 면적(137.91㎡ ~ 179.9㎡)이 본건의 건물 면적(253.11㎡)보다 작다는 점을 고려해야 합니다. 이에 따라 직접적인 시세 비교에 한계가 있으며, 가등기 인수 비용 및 명도 비용 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나 매우 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 굴포천역 역세권으로 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 복합 상권의 잠재력: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 존재합니다.

* 재매각을 통한 시세 대비 저가 매수 가능성: 이전 입찰에서 유찰되었거나 문제가 있었던 만큼, 가등기 등의 리스크를 충분히 고려한다면 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 거래 사례 (JSON 분석):

* 2026년 4월 17일: 179.9㎡ (약 54.4평) - 675,000,000원 (약 375만원/㎡)

* 2026년 1월 15일: 137.91㎡ (약 41.7평) - 545,000,000원 (약 395만원/㎡)

* 2026년 5월 12일: 137.91㎡ (약 41.7평) - 595,000,000원 (약 431만원/㎡)

* 면적별 가격 비교: 제공된 JSON의 거래 사례는 본건의 건물 면적(253.11㎡)보다 작은 면적입니다. 가장 최근 거래된 137.91㎡(약 41.7평)의 단위 면적당 가격은 약 431만원/㎡입니다.

* 평당가 산정: JSON 상의 거래 사례를 기준으로 환산한 평당가는 약 390만원 ~ 430만원/㎡ 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 건물 면적 253.11㎡ (약 76.57평)에 JSON상의 최고 단위 면적당 가격(약 431만원/㎡)을 단순 적용 시, 시세는 약 1,092,172,000원 수준으로 추정됩니다.

* 하지만, 본건의 최저매각가격(감정가)은 1,202,000,000원으로, 이는 현재 추정되는 시세보다 높습니다.

* 본건의 가장 큰 리스크인 소유권이전청구권가등기(매매예약)의 인수, 임대차 관계 미상, 중복사건 및 재매각 등의 특수성을 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가 이하에서 결정될 가능성이 매우 높습니다.

* 가등기 인수 비용, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 예상 입찰가: 가등기 인수 리스크를 반영하여 8억원 ~ 9억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 최저매각가격(12.02억원)보다는 상당한 할인율을 적용해야 하며, 본건의 특수성을 감안하여 투자 가치를 면밀히 재평가해야 합니다. 가등기 말소 가능성 또는 추가적인 법률 검토 결과에 따라 입찰가의 적정성은 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.