나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570951 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-102 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부
근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 수인
분당선 ""숭의역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호로서,
2001년 07월 27일 사용승인되었으며,
외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제
한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570951 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 629-102 4층 403호 (신규주소: 인천광역시 미추홀구 토금남로17번길 28, 4층 403호)

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

토지지분: 49.86㎡ (약 15.08평)

건물면적: 110.09㎡ (약 33.30평)

건물지분: 110.09㎡ (약 33.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

최초 사용승인일: 2001년 07월 27일

2. 입지조건

물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, '용현초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '숭의역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건 부지 북서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약상 소유권은 상속 등을 거쳐 현재 김경애 외 3명에게 있습니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(을3, 2014-04-09, 864,000,000원)이 존재하였으나, 현재 진행 중인 임의경매(갑5, 2025-02-11, 171,709,254원)는 한국주택금융공사에 의해 개시되었습니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인 관련 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다. 다만, 임차인 현황에 인수 부담이 되는 권리가 명시되어 있지 않아 경락으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 환경으로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 숭의역과의 접근성 또한 뛰어나 지역 내에서의 입지적 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 평당 가격은 약 510만원에서 670만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 및 지하철 수인분당선 '숭의역' 이용 편리

* 교육시설: 용현초등학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 건물 편의시설: 급·배수, 위생, 난방 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 2001년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 25년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불분명: 임대 관계가 불분명하여 현재 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재의 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

건축 연한을 고려해야 하지만, 최근 매매 사례들을 볼 때 시장에서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

감정가는 224,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 숭의역 인근 위치 및 대중교통 접근성 우수.

* 안정적인 주거 환경: 주변 아파트, 다세대주택, 학교 등 주거 인프라 양호.

* 권리관계 명확: 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례와 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여 분석한 결과, 예상 입찰가는 약 205,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가와 시세 분석 결과를 절충한 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.