나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508797 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 중구 운서동 소재 ""공항철도(운서역)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등
보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층중 1층 108호외 3개호로서
외벽 : 돌붙임, 스톤코트 및 강화유리 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
천정 : 텍스마감 등
창호 : 샷시창호

이용상태

기호1, 2 : 근린생활시설(화원, 기호1,2호간 대부분 벽체 없음)임.
기호3, 4 : 근린생활시설(사무실, 기호3,4호간 벽체 없음)임.

설비내역

위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 주상복합건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측 포장도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접함), 대로3류(접함), 경제자유구역
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상으로 기호1, 2간 및 기호3, 4간 대부분이 내벽이 없음.

물건 비고

일괄매각
등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508797 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 1,120,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

토지 지분: 12.558㎡ (약 3.80평)

건물면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

건물 지분: 52.5㎡ (약 15.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포로 사용 중. 일괄매각.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

본 지역은 롯데마트 영종도점, 메가박스 영종점, 메가스타 영종 등 주요 편의시설이 입점해 있으며, 운서역 주변 상권이 급격하게 확장되고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(공항철도 운서역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 10층 중 1층에 해당하며, 외벽은 돌붙임, 스톤코트, 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

토지는 대체로 세장형의 주상복합건물 부지로, 북서측 및 남서측의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류 및 대로3류 접함, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

다만, 영종도 일대 일부 지역에서는 폐기물 방치 문제가 제기되고 있어 전반적인 환경 관리에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정 등기(2025타경508797)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

소유권이전 3번 신탁 등기 말소 사항이 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 2,040,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022-12-12

* 확정일자: 2025-06-02

* 배당신고일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천 중구 운서동은 영종국제도시 내 주요 번화 상권 중 하나로, 공항 및 관광객 유입 효과가 있는 지역입니다.

인근에 공항철도 운서역이 위치하여 서울 및 인천국제공항 접근성이 우수하며, 롯데마트, 메가박스 등 주요 편의시설이 밀집해 있습니다.

최근 운서역 주변 상권이 카페거리 조성 등과 함께 급격하게 확장되고 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변으로 오피스텔, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 편의시설 등)이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 입지입니다.

건물 자체의 용도가 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설이므로, 사무실 임대 수익이나 상업시설 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

현재 해당 호실은 구분된 여러 호실이 통합되어 하나의 큰 점포로 사용되고 있어, 업종 선택의 폭이 넓고 효율적인 공간 활용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 인천공항철도 운서역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주변 환경: 오피스텔 및 주거단지가 인근에 많아 잠재적 고객층 확보에 유리하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

상업시설: 메이폴오피스텔 단지 내 상가는 물론, 운서역 주변으로 형성된 상업지구의 다양한 편의시설(마트, 영화관, 식당, 카페 등) 이용이 용이합니다.

공공시설: 인천국제공항과 가까워 관련 업무나 이용이 편리하며, 영종도 내 각종 문화 및 레저 시설 접근성도 양호한 편입니다.

환경: 영종도 일대 일부 지역에서 폐기물 방치 문제가 보고되고 있으나, 본 물건지 주변의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물의 물리적 상태: 등기부상 구분되어 있으나 현황 통합 사용 중인 점은 향후 명도 또는 재분할 시 고려사항이 될 수 있습니다. (감정평가서: 공부와의 차이 해당 없음)

임차인: 현재 대항력 없는 임차인이 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

상권 변화 가능성: 영종도 개발 계획 및 주변 지역 개발 추이에 따라 상권의 변화 가능성이 존재합니다.

지역 환경 문제: 영종도 전반에 걸쳐 일부 지역의 폐기물 방치 문제가 제기되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 환경 개선 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천공항철도 운서역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

건물 및 토지 면적이 비교적 작으나, 일괄 매각으로 통합된 점포를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 상가 특성상 공실 리스크나 업종별 경기 변동에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 공항철도 운서역 초역세권으로 서울 및 인천국제공항 접근성이 탁월합니다.

배후 수요: 인근 오피스텔 및 주거 단지의 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

발전 가능성: 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대감이 있습니다.

권리관계 명확: 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석으로 안정적인 투자가 가능합니다.

통합 점포 활용: 구분된 여러 호실을 하나의 큰 점포로 사용할 수 있어 다양한 업종 유치 및 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 예상 수익률, 경쟁 물건 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.