나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508730 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 424-76 세건그린빌 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철 2호선 ‘시민공원역’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제401호로서,
외벽 : 드라이비트, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서
현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-07-17)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 건축물은 1층 전체 피로티구조로 2층부터 제101호가 부여되어 감정평가대상 제401호는 5층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경508730 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 선OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 424-76 세건그린빌 103동 4층401호 (새 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로380번길 27-10)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 5층 401호

건물 사용 승인일: 2002년 6월 19일

토지 면적: 27.10㎡ (약 8.20평)

건물 면적: 58.05㎡ (약 17.58평)

감정가: 169,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철 2호선 ‘시민공원역’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

본건 토지는 대체로 세장형이며, 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철 2호선 시민공원역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

본건으로의 출입은 북측 포장도로를 이용함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 6월 27일 인천수산업협동조합의 근저당권 (98,400,000원).

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됨.

총 채권액: 111,930,000원 (등기부상 합계액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

자료상 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금액이 없는 것으로 기재되어 있음.

다만, 임대 관계가 미상인 점에 대해서는 주의가 필요하며, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건은 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권에 위치하며, 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역임.

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음:

* 2026년 5월, 주안동 735-6번지 소재 세명쉐르빌 (2001년 건축, 전용면적 43.33㎡) 82,000,000원에 거래.

* 2026년 5월, 주안동 1429-27번지 소재 화인에이스빌 (2012년 건축, 전용면적 44.77㎡) 122,000,000원에 거래.

* 2026년 5월, 주안동 622-10번지 소재 대일빌라 (1993년 건축, 전용면적 44.4㎡) 90,000,000원에 거래.

본건의 건물 면적(58.05㎡)은 위 사례들의 전용 면적(약 43~44㎡)보다 크다는 점을 고려할 때, 시세 환산 시 가격 차이가 발생할 수 있음.

감정가 169,000,000원은 주변 시세(8200만원~12200만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

인천지하철 2호선 시민공원역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

주거지 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

구체적인 편의시설 및 교육기관 정보는 제공되지 않았으나, 역세권 주거지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 권리상 문제는 없어 보임.

임차인 현황이 미상인 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

인근 지역에서 간헐적으로 쓰레기 무단 투기 문제가 보도되는 등 지역 환경에 대한 고려가 필요함. 본건 바로 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았음.

감정가가 최근 주변 거래 사례 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 가격 산정을 요구함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 인근의 입지적 장점을 가지고 있음. 권리분석 상으로는 안전한 물건으로 평가되나, 임차인 현황 미상과 비교적 높게 책정된 감정가로 인해 면밀한 시세 분석 및 현장 조사가 필수적임. 지역 내 무단 쓰레기 투기 문제가 간헐적으로 보고되는 점도 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권 입지.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능.

* 상대적으로 넓은 건물 면적(58.05㎡)으로 실거주 또는 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 169,000,000원

* 주변 거래 사례(전용면적 43~44㎡): 82,000,000원 ~ 122,000,000원

* 본건 건물면적(58.05㎡) 기준 시세 환산 시 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 추정.

* 인수되는 임차인 보증금 없음.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.