나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507638 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 500-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""인천도화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 근린생활시설 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 및 남서측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-12-29)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)
<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 건물은 사용승인일이 ""1992.07.03."" 으로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는 바,
누수 및 건물하자 등에 대하여 재확인 바랍니다.

물건 비고

통칭 "성인빌라"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경507638 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507638 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 500-6, 4층 401호 (통칭 "성인빌라")

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지 면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

토지 지분: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 면적: 39.79㎡ (약 12.04평)

건물 지분: 39.79㎡ (약 12.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

사용 승인일: 1992년 07월 03일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건축 면적: 137.06㎡ (토지 전체 면적 274.35㎡ 대비 건폐율 49.95%)

총 연면적: 591.98㎡

총 동수: 1동

총 세대수: 14세대

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

본건 남동측으로는 노폭 약 8미터, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 지정 (2020년 12월 29일)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (남부교육청평생교육과-11155)

* 과밀억제권역

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 09월 21일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약

* 갑2: 2017.08.10 소유권이전 (정광섭)

* 을3: 2017.09.21 근저당권 (삼성화재해상보험주식회사, 금45,500,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 2025.03.14 소유권이전 (연천실외 1명, 상속)

* 갑4: 2025.03.31 임의경매개시결정 (삼성화재해상보험주식회사, 금31,294,490원)

총 등기부채권액: 45,500,000원 (근저당) + 31,294,490원 (임의경매) = 76,794,490원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 존재 가능 (개요 정보 없음)

1.4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

최근(2026년 5월) 인근 도화동 지역에서 거래된 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 한양빌라 (1983년 건축, 53.85㎡, 2층): 9,000만원 (평당 약 552만원)

* 우림빌라 (1992년 건축, 32.76㎡, 3층): 4,500만원 (평당 약 455만원)

* 금호빌라 (1990년 건축, 38.23㎡, 1층): 5,000만원 (평당 약 431만원)

본건(성인빌라 401호)은 1992년 건축, 39.79㎡ (약 12.04평) 면적을 가지고 있습니다.

유사한 건축 연도(1992년)의 우림빌라(9.9평, 4,500만원) 및 비슷한 면적(11.6평)의 금호빌라(1990년 건축, 5,000만원)의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 430만원 ~ 460만원 수준으로 추정됩니다.

이를 적용하면 본건의 시세는 약 5,185만원 ~ 5,474만원으로 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설

* 교육 시설: 인천도화초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 설비

* 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화

* 본건 건물의 사용승인일은 1992년 07월 03일로, 약 30년 이상 경과된 노후 건물입니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 누수 등에 취약할 수 있으므로, 건물 하자 및 누수 여부에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

임대 관계 미상

* 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악됩니다.

* 보증금이 없더라도 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

토지 이용 계획상 제한

* 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만 1992년 건축된 노후 건물이라는 점과, 감정가(7,000만원)가 최근 유사 물건들의 거래 시세(약 5,185만원 ~ 5,474만원)보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 도화동 지역의 다세대주택으로, 재개발 가능성 또는 향후 주거 환경 개선 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 인천도화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 낮으므로, 유찰 발생 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,000만원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 시세를 분석한 결과, 본건의 실제 시장 가치는 약 5,185만원에서 5,474만원 사이로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 형성되어 있으므로, 1차 입찰에서는 높은 경쟁률이나 낙찰 가능성이 낮을 수 있습니다.

따라서, 1차 입찰 시에는 감정가 7,000만원을 기준으로 하되, 유찰 시에는 시세 범위를 고려하여 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

건물 노후화로 인한 수리비용 및 명도 관련 제반 비용을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.