나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508341 [1] 인천광역시 서구 원당동 1035-1 라페온빌2차 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""아라동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상12층 건물 내 제9층 제903호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 범랑판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 46미터 내외, 북서측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에
각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-
15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-457)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-208(원당
))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(
1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 인천광역시 서구 원당동 1035-1 라페온빌2차 9층903호에 위치한 오피스텔입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조로 지하 5층, 지상 12층 규모이며, 본건은 그중 9층에 소재합니다. 건물 사용승인은 2023년 8월 28일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 5.54㎡이며, 건물 면적은 22.58㎡ (약 6.8평)입니다. 토지 및 건물 지분도 각각 5.54㎡, 22.58㎡입니다.

1.3. 사건 개요

사건번호는 인천지방법원 2025타경508341 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 최초 감정가는 1억 7,800만원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 "아라동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부상 총 채권액은 35,977,643원입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 12일 접수된 현대카드주식회사의 가압류이며, 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다수의 가압류 및 압류 등기(현대카드, 하남농협, KB국민카드, 서인천세무서장, 강북구)가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1억 3,000만원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 25일

확정일자: 2023년 9월 11일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하며, 임차인 김 의 보증금 1억 3,000만원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석 상에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 인수 조항을 최우선으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다. 남동측 약 46미터, 북서측 약 16미터의 도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

5. 생활정보

주변에 아라동 행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 또한, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 3,000만원 인수 여부입니다. 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 경우, 매수인의 총 실투자금이 예상보다 훨씬 높아져 수익성이 악화될 수 있습니다. 또한, '중복사건' 표기가 있는 것으로 보아 추가적인 경매 절차나 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 판단되며, 입지 조건 또한 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 부담이 존재합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다. 따라서, 법원의 최종 배당 통지 및 임차인과의 협의, 명확한 인수 금액 확정 후 신중한 의사결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 내부 상태 및 유지보수가 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 상업 및 주거 시설 발달로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물(라페온빌2차) 9층 22.58㎡의 실거래가가 2025년 3월 기준으로 1억 2,800만원임을 감안할 때, 본건의 감정가 1억 7,800만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 매수인이 인수해야 하는지 여부입니다. 만약 보증금을 전액 인수해야 한다면, 최근 실거래가 1억 2,800만원을 고려했을 때, 해당 보증금 부담으로 인해 현재 시점에서 투자가치가 매우 낮아집니다.

단, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 미루어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 매수인의 인수 부담이 없을 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 경우를 전제로, 시세보다 낮은 가격으로 입찰하여 수익을 확보하는 전략을 고려할 수 있습니다.

이러한 가정 하에, 최근 실거래가 1억 2,800만원을 기준으로 경매 물건의 특성(명도, 세금, 부대 비용 등)을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 1억 1,500만원

이 입찰가는 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 매수인이 인수하지 않는다는 가정하에 산정되었으므로, 실제 인수 여부를 반드시 확인하신 후 입찰가를 최종 결정하셔야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 총 매수 비용이 급격히 증가하므로 재투자가치 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.