나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507291 [1] 인천광역시 계양구 계산동 936-7 다인베스트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천계산초등교' 동측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층건(사용승인일 : 2002.10.19.)내 4층
401호로서
- 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 사이딩판넬마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는
다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이나, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507291 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 936-7 다인베스트빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상), 공동주택 (등기사항전부증명서상)

* 건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트조, 2002년 10월 19일 사용승인

* 면적:

* 토지면적: 51.80㎡ (약 15.7평)

* 건물면적: 55.42㎡ (약 16.7평)

* 감정가: 130,000,000원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천계산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 갑9 압류 (광명세무서장, 2023-02-03 접수)

* 주요 권리사항:

* 갑2 소유권이전 (2002-11-04)

* 갑7 소유권이전 (2019-06-28)

* 을5 주택임차권 (배민철, 127,000,000원, 2023-08-25 접수) - 말소 예정 (HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출)

* 갑8 소유권이전 (2021-08-10)

* 갑10 압류 (계양구, 2023-12-26 접수) - 말소 예정

* 갑11 강제경매 (주택도시보증공사, 127,000,000원, 2025-02-11 접수) - 말소 예정

* 모든 압류, 근저당, 임차권 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 HUG 인수조건 변경에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배민철 (주택도시보증공사)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-20

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경으로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 총 채권액: 127,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 주의사항: 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택이나, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 계산동은 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다. 인근에 학교 및 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/임대 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 최근 거래가는 면적 및 층수에 따라 시세 편차가 있으나, 대략 158만원/㎡ ~ 200만원/㎡ 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

* 가장 유사한 조건(면적 56.54㎡, 2003년 건축)의 주택이 2026년 7월 6일 11,300만원(약 199.8만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가 130,000,000원 (약 234.6만원/㎡)은 최근 거래 사례 중 최고가보다 다소 높게 평가되었으나, 해당 물건은 4층이라는 점을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 거래 사례:

* 47.42㎡ (1994년 건축, 4층): 8,000만원 (약 168.7만원/㎡)

* 31.47㎡ (1990년 건축, 2층): 5,000만원 (약 158.9만원/㎡)

* 56.54㎡ (2003년 건축, 2층): 11,300만원 (약 199.8만원/㎡)

1.5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 인천계산초등학교가 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도(공동주택)와 집합건축물대장상 용도(다세대주택)가 일치하지 않는 점은 계약 전 확인이 필요합니다. 다만, 이는 일반적인 다세대주택의 경우 흔히 발생할 수 있는 사항입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건으로 인해 경매가 진행되었으며, HUG에서 채무 처리를 담당하므로 명확한 권리관계 하에 진행될 것으로 보입니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 인천 계양구 계산동 지역은 일반적인 주거 및 상업지역으로, 특별한 혐오시설이나 심각한 유해 환경은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 뉴스 기사에서 쓰레기 무단 적치 관련 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다인베스트빌 4층 401호 다세대주택입니다. HUG 인수조건 변경으로 경매가 개시되었으며, 권리관계가 명확하여 인수할 임차보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세와 감정가를 비교할 때, 4층이라는 장점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: HUG 관련 채무 처리로 인해 복잡한 권리관계가 해소되었으며, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 아파트와 유사한 주거 형태를 제공하는 다세대주택으로, 실거주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 가격 경쟁력: 유사 면적 및 연식의 주변 시세 대비 감정가가 비교적 적정하며, 4층이라는 장점으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건은 건물면적 55.42㎡, 4층에 위치하며 2002년 건축되었습니다. 주변 유사 물건의 최근 거래가는 158만~200만원/㎡ 수준이며, 본건과 유사한 2003년 준공 건물이 2층에 위치함에도 199.8만원/㎡에 거래되었습니다. 본건의 4층이라는 점, 감정가 130,000,000원(약 234.6만원/㎡)을 종합적으로 고려하여, 입찰가격을 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 예상합니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.