나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508779 [1] 인천광역시 부평구 부평동 406-4 삼일빌라 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.04.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508779 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 406-4 삼일빌라 5층 502호

용도: 아파트 (공동주택, 1종근린생활/아파트)

감정가: 92,000,000원

총 등기부채권액: 452,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물 전용면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

건축물대장상 건물 총 면적: 449.62㎡ (전체 동 면적)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.4. 건축물 기본 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조)

준공일: 2001년 12월 14일

층수: 지상 5층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 교통

해당 물건지는 부평동에 위치하며, 주변 교통망으로는 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부평역과 같은 주요 교통 허브 접근성도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 시설

인천 부평구 부평동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 근린생활시설, 상가, 병원, 은행 등 생활에 필요한 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상으로는 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑9)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* * 강태원:

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 20일, 대항력 있음.

권리분석: 보증금 및 차임이 없으나 대항력이 있는 임차인으로, 배당에서 변제받을 금액이 없어 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* * 장슬기:

보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 20일, 확정일자 2022년 6월 20일, 배당신고일자 2024년 8월 30일, 대항력 있음.

권리분석: 본 물건의 핵심적인 권리 사항입니다. 을구 5번 주택임차권 등기가 있으며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. [cite: Property data] 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표시되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite: Property data] 따라서, 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. [cite: Property data]

3.3. 인수되는 권리

* 을구 5번 주택임차권 (장슬기): 보증금 110,000,000원 [cite: Property data]

3.4. 소멸되는 권리

* 갑7, 갑8: 소유권 이전 등기

* 갑9: 가압류 (말소기준권리)

* 갑10: 압류

* 갑11: 강제경매 개시 결정 등기

3.5. 주의사항

대항력 있는 임차인 장슬기의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 반드시 유의해야 합니다. [cite: Property data]

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건지가 위치한 부평동은 인천광역시 내에서도 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달하여 있어, 소규모 상점, 식당, 병원, 금융기관 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 부평시장역이 위치하여 접근성이 좋으며, 상권이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 상업 시설 현황 및 공실률 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

물건지 인근에는 다수의 버스 노선이 운행하고 있으며, 지하철 1호선 부평역과의 접근성도 비교적 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

부평동 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 의료 및 편의 시설

인근에 외과, 내과 등 다양한 진료 과목의 병원과 약국이 다수 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 대형마트, 시장, 쇼핑몰 등 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

5.4. 주변 환경

전반적으로 도심형 주거 및 상업 지역의 특성을 보이며, 굴포천 생태하천 등 일부 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 장슬기의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. [cite: Property data] 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액으로, 낙찰가 산정에 중요한 요소가 됩니다.

6.2. 건물 노후화

건물 준공일이 2001년으로, 약 25년이 경과되었습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 감정가 대비 인수 보증금

본 물건의 감정가는 92,000,000원이나, 인수해야 할 임차인 보증금이 110,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 낙찰자가 인수 후에도 금전적 손실이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 아파트입니다. 입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 도심 지역에 속합니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인 장슬기의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 또한, 건물의 노후화와 감정가 대비 인수 보증금의 높은 비율은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 부평동의 도심 입지: 인천 내 주요 상업 및 주거 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 주변 상권 활성화: 유동인구가 많고 상업 시설이 발달하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 계산 방식: 감정가 - 인수 보증금

* 감정가: 92,000,000원

* 인수 보증금 (장슬기): 110,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 92,000,000원 - 110,000,000원 = -18,000,000원

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 해당 금액만큼의 직접적인 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서, 시세 및 실제 인수 금액 등을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 하며, 감정가 이하로 입찰하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.