나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508690 [1] 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 45 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 소재 ‘덕달마을’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 평지이며, '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508690 (1)

감정가: 75,675,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 45

용도: 답 (농지)

토지면적: 1009.00㎡ (약 305.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 소재 ‘덕달마을’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 경지정리된 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 비교적 가까운 거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 화도면은 서울역 직행 M버스 노선 신설이 기대되고 있으며, 이는 강화군과 서울 간 이동 시간 단축 및 교통 접근성 향상에 기여할 것으로 보입니다. 또한, 강화 경제자유구역 개발 계획과 연계하여 영종~강화 연결도로 구축 등이 추진된다면 교통망이 더욱 개선될 잠재력이 있습니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1998-04-01, 권리종류: 지분전부이전, 권리자: 강석원

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2013-07-31, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 고삼남

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2019-07-02, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이동현 (매매)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-04-09, 권리종류: 강제경매, 권리자: 신한카드, 권리금액: 9,602,058원, 말소: 말소 (말소기준권리)

3.2. 말소 기준 권리

강제경매 개시결정 등기인 신한카드 (갑4)가 말소기준권리이며, 이를 기준으로 선순위 권리인 갑1, 갑2, 갑3은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 명세서상 특별히 기재된 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항으로 기재된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 일대는 경지정리된 농경지와 농가주택, 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 최근 강화 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 계획이 논의되고 있어 향후 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 산업 및 경제 활동

해당 지역은 농업이 주된 산업 활동으로 보이며, 관광 및 레저 산업과 연계된 개발 가능성도 있습니다. 강화 경제자유구역으로 지정될 경우 바이오, 피지컬 AI, 글로벌 복합 관광 산업 등이 육성될 것으로 계획되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화도면 지역은 버스승강장, 공중화장실 등 기본적인 주민 편익 시설이 관리되고 있습니다. 화도공용버스터미널을 통해 강화군내 버스 노선 이용이 가능하며, 인근 펜션 등 숙박 시설도 다수 분포하고 있어 관광객을 위한 편의 시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 공공기관 및 교육시설

화도파출소, 강화남부농협화도지점, 화도우체국, 화도보건지소, 화도초등학교, 심도중학교 등 기본적인 행정 및 교육 관련 기관이 소재하고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

현재 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있으나, 서울역 직행 M버스 노선 신설이 추진되는 등 교통 개선에 대한 기대가 높습니다. 또한, 수도권 지역임에도 불구하고 각종 규제로 인해 개발이 더뎠던 부분이 있었으나, 경제자유구역 지정 추진을 통해 광역 교통망 확충 등 발전 가능성이 제기되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지(답)로서, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 매각결정기일까지 해당 증명을 제출하지 못할 경우, 납입한 보증금이 반환되지 않는 중요한 리스크가 있습니다. 농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 발급받아야 하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역: 농림지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역

* 추가 확인 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 해당 소재지(덕포리) 또는 인근 마을에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등) 설치 관련 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 추진 시 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 화도면에 위치한 농지(답)로, 토지매각 대상입니다. 감정가는 75,675,000원이며, 현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리인 강제경매 채권자 신한카드 외에는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다. 주변 환경은 농경지와 농가주택 등이 혼재된 보통 수준이며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 발급 요건입니다. 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 철저한 준비와 확인이 필수적입니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지이용계획 및 제한사항, 문화재 관련 인허가 사항 확인도 요구됩니다.

최근 강화군 남단에 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발에 대한 기대감이 높아지고 있어, 향후 토지 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강화 경제자유구역 개발 계획: 길상면, 화도면, 양도면 일원에 경제자유구역 지정 추진은 지역의 잠재적 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 바이오, AI, 복합 관광 산업 육성이 계획되어 있어 향후 지역 발전 및 인프라 확충이 기대됩니다.

* 교통망 개선 기대: 서울역 직행 M버스 노선 신설 및 영종~강화 연결도로 구축 등 교통 접근성 개선이 추진 중이어서 투자 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 농지로서의 활용 가능성: 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업적 가치를 지니며, 향후 귀농·귀촌 인구 유입 시 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지매각 대상이며, 감정가는 75,675,000원입니다. 현재 인수할 보증금은 0원이며, 권리상 특별한 부담은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규 및 제한사항 확인이 반드시 필요합니다.

강화군 지역 농지의 최근 시세는 매물에 따라 편차가 크지만, 일반적으로 평당 20만원 내외에서 100만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건은 305.2평 규모이므로, 단순 시세 적용 시 감정가와 큰 차이가 없을 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 농지 취득 가능 여부를 최우선으로 확인하시고, 강화 경제자유구역 개발 계획의 진행 상황 및 향후 교통망 개선 효과 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 다르겠지만, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 7천만원대 후반에서 9천만원대 초반 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최근 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.