나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507894 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-73 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '전철1호선 제물포역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 제물포역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,지하1층, 지상4층, 10세대 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 드라이비트, 몰타르 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 인접토지 및 도로와 등고평탄하며,
현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '우성아트빌'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경507894 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507894 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-73, 3층 302호 (건물 외벽 '우성아트빌' 표시)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 토지지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.84㎡ (약 14.47평)

* 건물지분: 47.84㎡ (약 14.47평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조 (동일인: 임차인 조 으로 추정)

* 특이사항: 대항력 있는 선순위 임차권 존재, 공동담보 물건.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 제1호선 제물포역으로부터 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 제물포역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 2025년 2월 27일자 강제경매개시결정(갑11, 채권자: 조 , 권리금액: 105,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번: 주택임차권 (권리자: 조 , 권리금액: 110,000,000원, 접수일자: 2024.09.04).

* 상기 임차권은 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임대차보증금은 105,000,000원(등기부상 110,000,000원)으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리:

* 갑구 7번: 2020.05.22 공유자전원지분전부이전 (임원숙)

* 갑구 9번: 2021.09.09 소유권이전 (김세진)

* 갑구 10번: 2024.01.05 소유권이전 (곽보경)

* 권리분석 요약: 채권자(조 )와 임차인(조 )이 동일인으로 추정되며, 임차인이 보증금 회수를 위해 본인 채권으로 강제경매를 신청한 것으로 판단됩니다. 따라서, 대항력 있는 선순위 임차보증금 105,000,000원(또는 110,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 신영아트빌 (2003년식, 전용 61.48㎡): 2026년 5월 7일 거래, 63,700,000원 (약 342만원/평)

* 동은히딩크빌 (2002년식, 전용 34.39㎡): 2026년 5월 6일 거래, 72,000,000원 (약 692만원/평)

* 숭의빌라 (2002년식, 전용 50.98㎡): 2026년 5월 4일 거래, 36,000,000원 (약 233만원/평)

* 시세 분석:

* 본건의 건물면적은 47.84㎡(약 14.47평)이며, 감정가는 117,000,000원(약 808만원/평)입니다.

* 최근 거래된 주변 다세대 주택들의 경우, 면적 및 층수, 상태에 따라 평당 가격 편차가 크게 나타납니다. 특히 34.39㎡의 경우 72,000,000원(약 692만원/평)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 최근 거래 사례 중 중간 수준이거나 일부 상회하는 가격대로 보입니다.

* 그러나 가장 중요한 점은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 105,000,000원에서 110,000,000원에 달한다는 사실입니다. 이는 감정가액에 근접하는 수준으로, 매수인의 실질적인 투자 부담을 크게 가중시키는 요인입니다.

5. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 302호입니다.

* 건물 사용승인일: 2001년 11월 29일입니다.

* 내부설비: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보로는 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차권입니다. 임차보증금 105,000,000원에서 배당받지 못한 금액 전액을 매수인이 부담해야 합니다. 등기부상 권리금액은 110,000,000원입니다.

* 높은 인수 보증금 부담: 인수해야 할 임차보증금이 감정가액 117,000,000원 대비 매우 높아, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵거나 오히려 손해가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시장가치 하락 위험: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금을 포함한 총 투자금액이 시장가치를 초과할 위험이 존재합니다.

* 임대관계 미상: 상세 임대 관계 및 임차인과의 협상 여지 등에 대한 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 제1호선 제물포역 인근에 있어 역세권이라는 장점이 있습니다. 하지만, 본건의 경매 절차에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금 105,000,000원(등기부상 110,000,000원)입니다. 이는 감정가액에 근접하는 금액으로, 실질적인 투자 가치를 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 채권자이자 임차인인 조 이 본인 채권으로 경매를 신청한 점은 임차보증금 회수와 관련된 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 제물포역 인근 역세권 소형 주택으로 기본적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 인수 보증금을 제외한 낙찰가율에 따라 소액 투자 기회 모색 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차보증금은 최소 105,000,000원입니다.

제공된 규칙에 따라, 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

예상 입찰가: 117,000,000원 - 105,000,000원 = 12,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외한 순수 투자금액의 상한선으로 산정된 것입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 주변 시세, 경쟁 물건, 낙찰 후 명도 및 관리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 감정가와 실질적인 시장가치 간의 괴리가 있을 수 있으며, 인수되는 보증금액 또한 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.