나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507400 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제11층 제1101호으로서,
(사용승인일 : 2017.12.29)

외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약4미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있으며, 동측으로 폭 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 841-12 외 6필지 : 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상에 주택임차권(임차보증금 223,000,000원)이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507400 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

건물면적: 70.30㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 12월 29일

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로, 동측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

2022년 06월 07일 남동세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

1.3. 2. 소멸 권리

상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 3. 비소멸 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기 (권리자: 김민준, 보증금: 223,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민준)

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 15일

* 확정일자: 2021년 03월 24일

* 배당신고일자: 2023년 02월 20일

* 대항력: 없음 (제시된 정보 기준)

1.3. 5. 특이사항

등기부등본상 주택임차권이 등기되어 있으며, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 언급되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 또한 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용도 확인됩니다.

1.3. 6. 인수 보증금

제시된 권리분석 요약 기준, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트가 혼재된 주거지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 2. 인근 시설

주변에는 각종 근린생활시설, 소매점, 식당가 등이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 3. 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설이 위치하고 있다는 정보는 없습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육환경

인천동부초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

1.5. 2. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 3. 교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 권리관계 불확실성

'대항력있는임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황의 '대항력: 없음' 정보가 상반되어, 실제 임차인의 법적 대항력 및 보증금 회수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인과 관련된 기관이라는 점에서 복합적인 상황이 있을 수 있습니다.

1.6. 2. HUG 인수조건 변경

해당 조건 변경 내용이 낙찰 이후 추가적인 부담이나 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 3. 가격 동향

제공된 최근 매매 정보(1억 5천만원)가 감정가(2억 5백만원) 대비 현저히 낮아, 시장 상황이나 물건 자체의 특이사항을 반영하는 것일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있어 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인천동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편이며, 대중교통 이용도 편리합니다.

다만, 임차인의 대항력 유무에 대한 정보 불일치, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항, 그리고 제공된 최근 거래가가 감정가보다 낮은 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 특히 임차인 관련 권리관계는 명확한 법적 해석이 필요하며, 이를 통해 인수될 수 있는 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지

안정적인 주거 지역 내 입지로, 오피스텔 및 주택이 혼재된 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 2. 교육 환경

초등학교가 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 3. 시세 차익 가능성

감정가 대비 낮은 최근 거래가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 4. 리스크 해소

임차인 관련 복잡한 권리관계가 명확히 정리된다면, 물건의 가치가 재평가될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보에서는 150,000,000원(2025년 1월 23일 거래)으로 확인됩니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 거래가격을 기준으로 하되, 시장 상황과 물건의 잠재적 가치를 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 임차인 관련 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.