나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507681 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1227-17 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천구월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난함.

건물의 구조

대상물건 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지상3층건물 내 제2층 제202호로서,
사용승인일:1991.05.30
외벽:타일붙임마감.
창호:하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약8m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1227-17 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507681 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1227-17 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 20.88㎡ (약 6.31평)

건물면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동일 유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로는 노폭 약 8m의 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 권리관계 분석 결과, 말소기준권리는 인천지방법원 2024카단101418 가압류(인천신용보증재단)입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 을구 7번 순위의 주택임차권(최윤서, 권리금액 78,000,000원)은 '인수'로 분류되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이는 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 74,850,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 15일

* 확정일자: 2022년 02월 15일

* 대항력: 있음 (말소 기준권리보다 선순위)

* 비고: 등기부상 주택임차권은 78,000,000원으로 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 권리입니다.

4. 상권분석

물건 소재지는 구월동으로, 인천광역시의 주요 도심 지역 중 하나입니다. 주변으로 인천구월초등학교가 위치하며, 다세대주택 밀집 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 남동구청, 인천시청 등이 위치한 행정타운과도 비교적 가까운 거리에 있습니다. (실제 거리는 도보 이동에 따라 달라질 수 있음)

로데오거리 등 상업지구와도 인접해 있어 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관, 병원 등을 이용하기에 용이합니다.

다만, 검색 결과 중 인천 도심 한복판에 데이터센터 건립으로 인한 소음 및 진동 우려 관련 내용이 확인되었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리. 남동대로 등 주요 도로망 접근 용이.

* 편의시설: 구월동 로데오거리 등 상업지구 인접으로 쇼핑, 외식, 문화시설 이용 편리. 롯데백화점, CGV, 각종 병원 및 금융기관 등 접근 용이.

* 교육: 인천구월초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경 양호.

* 주거 환경: 조용한 주거 지역 내 다세대주택 밀집.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 7번 주택임차권 등기(최윤서)는 말소되지 않고 인수되는 권리입니다. 보증금 78,000,000원(등기부 기준) 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 낙찰가의 약 78,000,000원 이상이 추가로 소요될 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

* 건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 내 잠재적 개발 이슈: 데이터센터 건립 예정 부지 인근에 거주민들의 소음/진동 우려가 제기된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 불분명합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 편리한 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다. 인천구월초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 및 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 78,000,000원(등기부상)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이로 인해 실질적인 낙찰가의 부담이 크게 늘어날 수 있으므로, 정확한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다.

건물 노후화 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 입지: 구월동 중심 지역에 위치하여 생활 인프라 우수.

* 실거주 용이: 초등학교 인접, 대중교통 편리 등으로 실거주 목적에도 적합.

* 시세 상승 잠재력: 인천시 주요 지역으로서 향후 도시 개발 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 84,000,000원이나, 현재 시장 상황 및 본 건의 특이사항(대항력 있는 임차인 인수)을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 건물 면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

* 감정가 기준 평당가: 약 8,476,000원

* 주변 다세대주택 실거래가 분석 (2026년 3월 기준, 제공된 JSON 데이터 활용):

* 1311-12번지 (1990년식, 39.82㎡): 4,500만원 (약 375만원/평)

* 1307-19번지 (1989년식, 38.25㎡): 5,000만원 (약 434만원/평)

* 1181-22번지 (2001년식, 49.82㎡): 8,500만원 (약 568만원/평)

주변 시세는 평당 약 375만원 ~ 568만원 수준으로, 본 물건의 감정가(약 848만원/평)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 핵심 고려사항: 대항력 있는 임차인 보증금 인수 (78,000,000원)

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 78,000,000원(등기부상)을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 물건 자체의 가치 외에 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 비용이 주변 시세 및 감정가를 고려한 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 시장 가치:

감정가(84,000,000원)와 유사 면적의 주변 시세(4,500만원~5,000만원)를 고려할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 보증금 인수 부담을 제외하고 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

만약 인수해야 할 보증금이 78,000,000원이라면, 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 최대 84,000,000원(감정가)을 넘지 않도록 고려해야 합니다.

이 경우, 최대 가능한 낙찰가는 84,000,000원 - 78,000,000원 = 6,000,000원 수준이 됩니다.

* 제안 입찰가:

상기 분석 결과, 대항력 있는 임차인 인수 금액이 상당하여 실질적인 투자 가치가 매우 낮아질 수 있습니다.

안정적인 수익 확보 및 리스크 관리를 위해, 5,000,000원 ~ 10,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액 기준으로, 실제 총 지출 비용은 입찰가 + 78,000,000원(인수 보증금)임을 반드시 인지해야 합니다.

입찰 전, 임차인과의 직접적인 소통을 통해 실제 보증금 및 명도 가능성 등을 재확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.