나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507909 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 101동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인주중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 43층 건물내의 제11층 제1101호로서,
(사용승인 : 2010.09.13)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건단지는 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(용현·학익3블럭(2006.10.16)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(용현/학익 3블록 도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507909 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 101동 11층1101호

용도: 아파트

건물 층수: 43층 건물 내 11층

사용승인일: 2010년 09월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 82.10㎡ (약 24.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.97㎡ (약 44.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 700,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인주중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 동일 유형의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로를 이용하며, 외부 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 01월 29일 접수된 달구벌신용협동조합 근저당권 (388,800,000원)

등기부채권 총액: 565,800,000원

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2024년 12월 26일

확정일자: 2024년 12월 26일

배당신고일자: 2025년 03월 31일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 동유형의 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 인주중학교 북서측 인근에 위치합니다. 학익초등학교, 정석항공과학고등학교, 인하사대부속중·고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 있습니다.

* 교통: 수인선 인하대역이 도보 약 5분 거리에 위치하며, 제2경인고속도로 및 매소홀로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 홈플러스가 위치해 있습니다.

* 공공시설: 인천지방법원, 검찰청, 병무지청, 경찰서 등 관공서가 가깝습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 미추홀구 도화1구역 등 일부 지역에서 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

사건에 '중복사건'이라는 표기가 있는 점은 추가적인 법적 절차나 이해관계 조율이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

본 건의 감정가는 700,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보는 이보다 낮은 수준에서 형성되어 있습니다. 입찰 시 시장 가격과의 차이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 엑슬루타워 아파트입니다. 인주중학교 인근에 자리하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 2010년에 준공된 아파트로, 본 건은 43층 중 11층에 위치한 147.97㎡(약 44.76평)의 아파트로, 전용면적과 공급면적에 대한 명확한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 등기부상 특이사항 없이 권리관계가 비교적 명확하나, '중복사건' 표기 및 감정가와 최근 실거래가 간의 차이는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 임차인은 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학익동의 주요 지역에 위치하며, 인주중학교 및 학익초등학교 등 교육시설과 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 주변에 근린생활시설이 풍부하고, 관공서 등 공공시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 거래가는 420,000,000원에서 520,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본 건의 건물면적은 147.97㎡(약 44.76평)로, 이는 최근 거래된 91.3㎡, 118.308㎡, 130.897㎡보다 넓은 면적입니다.

지난 2020년 3월, 101동 26층 148㎡ 전용면적의 유사 물건이 5억 4700만 원에 거래된 기록이 있습니다.

최근 실거래가 평균 가격을 기준으로 산정하면, 147.97㎡ 면적은 약 620,000,000원 내외의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

감정가는 700,000,000원이지만, 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려할 때, 약 630,000,000원에서 660,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 640,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.