나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507289 [1] 인천광역시 남구 문학동 405-9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507289 [1] 인천광역시 남구 문학동 405-9 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경507289
• 주소: 인천광역시 미추홀구 문학길146번길 22-1, 4층402호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매27계 2025타경507289 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학길146번길 22-1, 4층402호 | 감정가: 66,000,000원 | 최저가: 46,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경507289 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507289 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 405-9 4층402호 (행정구역 변경 반영)

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

토지면적: 39.56㎡ (약 12.0평)

토지지분: 39.56㎡ (약 12.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.88㎡ (약 9.9평)

건물지분: 32.88㎡ (약 9.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 소재하며, 문학정보고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택 등이 다수 분포하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 상세한 내용은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요하나, 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 2023년 11월 21일자 인천지방법원의 임차권등기명령에 의해 주택임차권이 등기되어 있습니다.

임차인은 김성진이며, 임차보증금은 80,000,000원이고 확정일자는 2022년 09월 01일입니다.

강제경매 사건으로, 해당 임차권의 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정됩니다.

임차보증금이 감정가 대비 상당한 금액이므로, 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 문학동 일대는 소규모 공동주택이 밀집한 기존 주택지대입니다.

지역 용도지역은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 대규모 개발보다는 점진적인 주거 환경 개선이 예상됩니다.

다만, 지구단위계획구역(문학)으로 지정되어 있어, 향후 구역 내 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

인근에 문학정보고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 배후 수요가 있을 수 있으나, 대형 상업 시설이나 상권 형성은 제한적일 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물 현황상 본건은 철근콘크리트조, 기와지붕의 4층 건물 중 4층 402호입니다.

건물 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 도배 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비에 의한 개별난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 자루형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

행정구역 명칭 변경으로 인해 공부상 주소지(인천광역시 남구)와 실제 주소지(인천광역시 미추홀구) 간 차이가 있으나, 이는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

등기부상 확인된 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 반환 채권의 우선순위 분석이 필수적입니다. 특히 임차보증금이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰 후 잔여 보증금 반환 의무 발생 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

건물 노후 상태 및 내부 시설에 대한 정확한 파악을 위해 반드시 현장 방문하여 실사 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 6천6백만원입니다.

인천지방법원 2025타경507289 사건으로 진행 중이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

주변은 기존 주택지대로 조용하지만, 대규모 편의시설이나 상업 시설은 부족할 수 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 8천만원의 보증금을 가진 임차인이 존재한다는 점이며, 이는 경매 참여 시 인수 또는 배당 여부를 반드시 확인해야 할 핵심 요소입니다.

다세대주택의 특성상 관리 상태나 건축 연도 등 실제 현황 파악이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 6천6백만원이라는 비교적 낮은 감정가는 소액 투자 또는 갭 투자 가능성을 열어줍니다.

2. 위치적 잠재력: 미추홀구 문학동은 지역 내에서 꾸준한 주거 수요가 있으며, 지구단위계획구역 지정은 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

3. 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하므로, 토지 지분 문제 등에 대한 복잡성을 줄일 수 있습니다.

4. 명확한 권리관계 분석 시 투자 기회: 임차권 등기 정보를 바탕으로 권리관계를 명확히 분석하고, 낙찰 후 추가 비용이나 명도 절차 등을 고려하여 신중하게 접근한다면 투자 기회를 잡을 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계