나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506841 [1] 인천광역시 미추홀구 낙섬서로 7-21, 5층 501호 (용현동,현대디아트빌) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""수정아파트"" 남동측 인근에 소재하며,
부근은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택, 제1종근린생활시설 건 내
5층 501호로서

외벽 : 화강석 붙임 및 페인팅 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 공동주택 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경506841 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로 7-21, 5층 501호 (용현동, 현대디아트빌)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 99,000,000원

토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

건물면적: 47.06㎡ (약 14.24평) - 전유부분 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "수정아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite:original prompt data]

도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:original prompt data]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2022-03-07)

매각으로 소멸되는 권리: 을구 9번 주택임차권 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 99,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 인해 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 서

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이솔)

보증금: 99,000,000원

전입일자: 2020-12-23, 확정일자: 2020-12-04, 배당신고일자: 2023-02-06

대항력: 없음 (매각으로 소멸 예정)

* 임차인: 조

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-10-30

대항력: 없음

건물 등기부 요약: 소유권 이전(박미화, 박성현), 압류(인천세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:original prompt data]

1.3. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역에 위치하고 있습니다. [cite:original prompt data]

주변에 다세대 주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 예상되며, 상업시설 또한 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 용도 제한에 대한 고려가 필요합니다. [cite:original prompt data]

1.4. 생활정보

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:original prompt data]

교통상황은 무난하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:original prompt data]

교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:original prompt data]

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 주택임차권의 소멸이 예상되나, 예상치 못한 법적 절차상의 문제나 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

전입일자만 있고 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(서 , 조 )의 경우, 대항력은 없으나 실제 점유 여부 및 기타 확인되지 않은 사항이 있을 수 있습니다.

주변 지역에서 과거 폐건물 방치(용현동 359의1 소재)나 토양 오염(용현동 664-3 소재)과 관련된 이슈가 있었으나, 본건 물건지(낙섬서로 7-21)와 직접적인 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 9,900만원에 대한 건물 면적(47.06㎡) 및 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

가장 큰 특징은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 99,000,000원 상당의 주택임차권에 대해 말소 동의 확약서를 제출함으로써, 해당 임차권이 소멸될 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 권리 관계가 비교적 명확해져 향후 명도 및 소유권 확보에 대한 부담이 감소될 것으로 기대됩니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격 수준 또는 약간 상회하는 것으로 보입니다. 따라서 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확화 기대: HUG의 말소동의 확약서로 인해 9,900만원 상당의 주택임차권이 소멸될 가능성이 높아, 복잡한 권리 관계에서 오는 위험 부담이 줄어듭니다.

안정적인 주거 입지: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 환경입니다.

적정 투자 규모: 건물 면적 47.06㎡(약 14.24평)는 1~2인 가구에 적합한 규모로, 실거주 또는 임대 목적 모두 고려하기에 적절합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 38.67㎡(약 11.7평) 다세대 주택, 1991년 건축, 6,000만원 (약 155만원/㎡) [cite:original prompt data]

* 69.25㎡(약 20.95평) 다세대 주택, 2004년 건축, 11,000만원 (약 159만원/㎡) [cite:original prompt data]

* 32.76㎡(약 9.9평) 다세대 주택, 1996년 건축, 6,690만원 (약 204만원/㎡) [cite:original prompt data]

본건 건물 면적 47.06㎡ 기준, 감정가는 약 210만원/㎡ 수준입니다. 최근 매매 사례들과 비교 시, 감정가는 중간 수준에 해당하며, 특히 면적이 작은 사례와 비교 시 유사하거나 다소 높은 편입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 인해 임차권 인수 부담이 해소된다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 그러나 최근 매매 사례의 가격대를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

본 물건의 권리관계 명확화 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 예상 입찰가입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인과 함께 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.