나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507352 [1] 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 송도동 ""인천대학교 송도캠퍼스"" 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상9층건 내 1층 116호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어등마감

이용상태

공부상 제1,2종근린생활시설 일반음식점이며, 기준시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소방설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 공동주택(기숙사)및 제1,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2014-02-03) , 준주거지역(2014-02-03) , 제1종지구단위계획구역(2010-01-27)(바이오단지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-316,317호선)(접합) , 시가지조성사업지역,경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스 제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-08-19)(인천대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-04-19)((가칭)인천대학교 송도캠퍼스제2부지 예정지 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

공부상 제2종 근린생활시설 일반음식점이며 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507352 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 1동 1층116호

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종 근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 820,000,000원

* 토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

* 토지지분: 22.9014㎡

* 건물면적: 42.50㎡ (약 12.86평)

* 건물지분: 42.5044㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안산농업협동조합

1.1. 입지조건

2

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동, 인천대학교 송도캠퍼스 동측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북서측 및 남서측으로 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 을1 (근저당) 안산농업협동조합, 접수일자 2024-03-29

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 및 을구의 근저당 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 기재는 비어있음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 별도의 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

2

* 상권 특성: 송도국제도시 내 업무 및 교육 시설 밀집 지역에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

* 주변 시설: 인천대학교 송도캠퍼스, 다양한 업무 시설 및 지식산업센터 등이 인근에 있어 유동인구 및 고정수요 확보가 용이합니다.

* 업종 적합성: 공부상 '일반음식점'으로 등록되어 있어 관련 업종 창업 시 유리합니다.

1.4. 생활정보

2

* 편의시설: 송도동 일대는 현대적인 도시 환경으로 다양한 상업 시설, 문화 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 인천대학교 및 관련 교육 시설이 인접해 있으며, 일부 구역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 환경: 인근에 공동주택(기숙사) 등 주거 시설이 함께 조성되어 있어 상가 이용객 또는 종사자들의 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 현재 공실 상태: 본 물건은 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 원인 파악 및 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 상가 경쟁 심화: 송도국제도시 내 신규 상가 공급 증가로 인한 공실 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한: 준공업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다수의 용도지역 및 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이나 유해시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 인천 송도국제도시의 핵심적인 상업 및 교육 지구에 위치한 근린상가로서, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 물건입니다.

* 현재 공실 상태라는 점은 투자에 신중을 기하게 하는 요소이나, 우수한 입지 조건을 감안할 때 향후 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 다만, 임대 관계 미확인 및 공실 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 관리가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 최적의 입지: 인천대학교 및 다수의 업무, 교육 시설이 밀집한 지역으로 높은 수요 잠재력을 가지고 있습니다.

* 성장 가능성: 송도국제도시의 지속적인 개발 계획과 함께 상권의 활성화가 기대됩니다.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 향후 시세 상승 여력을 고려했을 때 투자 가치가 충분합니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 820,000,000원

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통한 시세 확인, 향후 예상 임대 수익률, 임차인 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 공실 상태임을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 6억 5천 6백만원 ~ 7억 3천 8백만원)에서 시작하여 시장 상황에 맞는 전략적인 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.