나이스옥션 법원경매 인천 2025타경596 [1] 인천광역시 중구 운북동 766 스카이빌리지1단지 가동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경596 [1] 인천광역시 중구 운북동 766 스카이빌리지1단지 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2025타경596 | 소재지: 인천광역시 중구 백운로527번길 17, 가동 2층202호 (운북동,스카이빌리지1단지) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 110,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경596 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경596 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운북동 766 스카이빌리지1단지 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 65.59㎡ (약 19.84평)

건물면적: 59.09㎡ (약 17.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하1층/지상4층 중 2층 202호

사용승인일: 2011년 5월 30일

1.2. 최고의 입지

본건은 인천광역시 중구 운북동에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 인천국제공항 철도인 영종역에서 북서측 원거리에 위치하고 있어 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있으나, 차량 진출입은 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다. 영종도는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제202호로, 2011년 5월 30일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, LPG 가스 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무자인 오OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인으로 파악되며, 제공된 정보만으로는 별도의 복잡한 권리관계는 확인되지 않습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 권리 문제가 발생할 수 있으므로, 최종 입찰 전 권리분석을 더욱 면밀히 진행할 필요가 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 운북동 지역은 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 이는 대규모 상업지구보다는 지역 주민들을 위한 편의시설이 주로 분포할 가능성이 높음을 시사합니다. 영종역이 인근에 위치하고 있어 역세권 개발의 잠재력은 있으나, 현재로서는 주거 기능을 중심으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 영종역(공항철도)이 원거리에 위치해 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 본건 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성은 높은 편입니다. 다만, 일부 후기에서는 건물 내 주차 공간이 협소하다는 점이 언급되기도 했습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 복합적인 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있습니다. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히, '장애물제한표면구역(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m)'에 해당되어 건축물의 높이에 제약이 있습니다. 이는 인천국제공항의 항공기 운항 안전을 위한 조치로, 개발 사업 추진 시 중요한 고려 사항입니다. 또한, '준보전산지' 및 '성장관리권역'에 포함되어 있어 추가적인 개발 규제가 적용될 수 있습니다. 최근에는 영종도 미개발 지역의 성장관리방안 수립 및 경제자유구역 확대를 추진하는 움직임이 있어, 향후 지역 개발 방향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.8. 공부상 차이 및 특이사항

본건과 관련하여 두 가지 중요한 공부상 차이점이 확인됩니다. 첫째, 도로명 주소가 공부상 '인천광역시 중구 백운로527번길 17'으로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 건물 외벽 표지판에는 '인천광역시 중구 백운로안길 6'으로 표기되어 있어, 실제 주소 확인이 필요합니다. 둘째, 본건 대지권의 목적이 되는 토지의 지목은 공부상 '답'으로 되어 있으나, 토지대장 및 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 추후 재산권 행사나 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 앞서 언급된 도로명 주소 및 토지 지목의 공부상 차이는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 공부를 명확히 확인하고, 실제 현황과의 차이에 대한 소명 또는 정리 절차가 필요할 수 있습니다. 둘째, '장애물제한표면구역'에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한을 받으므로, 신축이나 증축 시 제약이 따릅니다. 셋째, '자연녹지지역', '준보전산지' 등 토지이용계획상의 제한으로 인해 활용 방안이 제한될 수 있습니다. 넷째, 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 인천국제공항 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2011년에 건축되어 건물 자체의 노후도는 높지 않습니다. 영종도 지역의 지속적인 개발 잠재력과 역세권 접근성(원거리)을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나, 공항 고도 제한, 자연녹지지역 및 준보전산지 지정 등 까다로운 토지이용계획상의 제약과 공부상 주소 및 지목 불일치와 같은 행정적 문제점을 동반하고 있습니다. 또한, 임대 관계 미상이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.11. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 영종도 지역의 미래 발전 가능성: 영종국제도시 경제자유구역 확대 및 관련 개발 사업이 지속적으로 추진되고 있어 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

둘째, 실거주 또는 임대 수익 기대: 다세대주택으로서 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후 임대 수익 창출 가능성을 가집니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 리스크는 존재합니다.

셋째, 잠재적 고도제한 완화 가능성: 인천시에서 공항 주변 고도제한 완화를 위한 움직임을 보이고 있어, 향후 규제 완화 시 사업성이 개선될 여지가 있습니다.

다만, 이러한 투자 포인트는 복합적인 제약 조건과 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

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