나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505541 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 1층125호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 ""주안국가산단역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
본건 기호(2) 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천2호선 ""주안국가산단역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 중소 규모의 공업용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 기호(1), 기호(2)는 공히 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""주안국가산단역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘트리트구조) (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상14층 건내 제1층 제125호
(사용승인일: 2019-1-28)
외벽: 복합판넬 및 커튼월방식 마감등임.
내벽: 패인팅 마감등임.
바닥: 미상임.
창호: 강화유리 마감등임.

기호(2) 프리케스트콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제6층 제608호
(사용승인일: 2019-5-31)
외벽: 복합판넬 마감등임.
내벽: 페인팅 마감등임.
바닥: 미상임.
창호: PVC창호임.

이용상태

기호(1) 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.
기호(2) 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기호(1), 기호(2) 공히 위생설비 및 급배수설비, 승강기(화물용 승강기), 소화전, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 2필지 일단의 가장형의 평지로서, 공장, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.
기호(2) 사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건은 북동측으로 노폭 약 31미터, 남동측으로 노폭 약 22미터의 포장도로에 각각 접함.
기호(2) 본건은 북서측으로 노폭 약 29미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 주안동 1385-10
일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

주안동 1385-11
일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

본건 기호(2) 가좌동 482-1
일반공업지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

부동산중개사무실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경505541 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 1층125호

* 물건종별: 지식산업센터 (집합건물)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 평가 요약

* 감정가: 514,000,000원

* 토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

* 토지 지분: 16.538㎡ (약 5.00평)

* 건물면적: 64.80㎡ (약 19.60평)

* 건물 지분: 64.8㎡ (약 19.60평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주안제이타워2차 지식산업센터 내 1층 125호입니다. 주변 지역은 공업용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. (감정평가서상 '인천광역시 서구 가좌동'으로 표기된 부분이 있으나, 물건지의 정확한 주소는 '인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10'입니다.)

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 인천2호선 '주안국가산단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건과 관련된 주요 권리로는 근저당, 압류, 가압류 등이 다수 존재하며, 총 채권액은 약 23억 7천여만 원에 달합니다. 본 경매는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백 (백미애)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2019-07-10

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 백 이 존재하며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준 권리는 2022년 6월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)으로 판단됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 국가산업단지 인근으로 산업시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 지원시설이 밀집해 있습니다. 본건 물건은 지식산업센터 내 1층에 위치한 소매점(부동산중개사무실) 용도로 이용 중에 있어, 해당 지역의 사업체 및 근로자들을 대상으로 한 상업 활동에 유리한 입지입니다. 주변 지역에서 일반적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주안국가산업단지 역세권에 위치하며, 단지 내 편의시설 및 인근 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, 인천광역시에 속해 있어 대중교통망을 통한 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수액은 없으나, 임대차 기간 및 계약 조건에 따라 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 본건과 관련된 총 채권액이 감정가 대비 상당하여, 낙찰가율에 따라 채권자들의 배당률이 낮아질 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건이 존재할 경우, 해당 물건의 처리 결과에 따라 본건의 가치나 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축 지식산업센터 내 상가로, '주안국가산단역' 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 부동산중개사무실로 정상 이용 중이며, 향후 지역 사업체 증가 및 활성화에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 총 채권액은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 역세권 및 산업단지 인근 상업시설로서 사업체 운영에 유리한 입지입니다.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적 현황: 부동산중개사무실로 이용 중이라는 점은 해당 상가의 영업 가능성을 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 514,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 종합적인 시장 상황, 본건의 입지 조건, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰 희망가는 권리 분석 및 명도 관련 추가 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.