나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508052 [1] 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.10.22)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 범랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 및 페어글라스 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,라): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 현황 공실 상태임.
기호(다): 공부상 교육연구시설(학원) 용도이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 근린생활시설, 교육연구시설,
위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경
제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508052 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층 201호

용도: 제2종근린생활시설 (공부상) / 현황 공실

감정가: 439,000,000원

토지면적: 47.30㎡ (약 14.32평)

토지지분: 47.3㎡

건물면적: 85.53㎡ (약 25.86평)

건물지분: 85.53㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합

사용승인일: 2020년 10월 22일

건물구조: 철골구조 테크슬라브(평슬라브) 지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

주차: 건물 내 실내주차장 23대

1.2. 토지이용계획

지역지구: 중심상업지역, 지구단위계획구역

도로: 중로2류(폭 15m~20m) 접합

기타: 경제자유구역, 성장관리권역 (수도권정비계획법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 2,825,061,435원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 중산동 지역은 영종하늘도시의 일부로서, 최근 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 특히, 동양타워(본건)가 위치한 곳은 지역 내 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 다양한 고객층을 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 인근 조양타워가 골목형 상점가로 지정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 이어지고 있습니다.

4.2. 유사시설 경쟁 분석

주변에 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 내 경쟁은 있으나, 업종 구성에 따라 충분한 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 인프라

노선버스정류장이 인접해 있으며, 차량 이동 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황

본건의 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 또는 교육연구시설(학원) 용도이나, 현황은 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 임대차 시 업종 선택 및 공실 리스크 관리가 필요함을 시사합니다.

6.2. 총 채권액 대비 감정가

본건의 총 채권액(약 28.25억원)이 감정가(약 4.39억원)보다 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 이해관계에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 시 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 상가 건물로, 비교적 최근에 건축(2020년 사용승인)되어 시설이 양호한 편입니다. 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 현황 공실 상태라는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 인천 중구 영종도 지역 상권의 잠재적 성장 가능성

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지

* 공실 상태로 인한 인수 후 업종 선택 및 리모델링 통한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현황 공실 상태, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다. 다만, 감정가 439,000,000원을 기준으로 향후 임대 수익률 및 환금성을 고려하여 적정 수준에서 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 본건은 인수되는 보증금이 없어 인수 부담은 없으나, 총 채권액 규모와 현 공실 상태를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.