나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508618 [1] 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 895동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 ""영종1동행정복지센터""동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물로서,

외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508618 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 895동 21층2102호

용도: 아파트

감정가: 448,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 42.46㎡ (약 12.83평)

건물면적: 73.75㎡ (약 22.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

층수: 21층 (총 38층 중)

사용승인일: 2019년 9월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 공원, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다. "영종1동행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 대로2류 (폭 30m~35m) 접합

* 대로3류 (폭 25m~30m) 접합

* 경제자유구역 (경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (권대훈, 2019-12-26 접수, 156,000,000원)

* 본 경매 신청 채권자: 신용보증기금 (갑17 강제경매, 2025-04-04 접수, 156,765,755원)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 750,087,276원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 권대훈

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-10

* 확정일자: 2020-05-22

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 사항

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 모두 소멸되며, 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 권리상 추가로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주변에 영종1동행정복지센터, 공원, 학교 등이 있어 생활 환경이 양호합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 영종국제도시 화성파크드림

* 총 세대수: 657세대

* 최고층수: 38층

* 주차대수: 총 835대 (지상 12대, 지하 823대 - 자료 내 일부 정보 불일치 있으나, 총괄표제부 기준)

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간 등

5.2. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 인천중산초등학교, 영종중학교, 하늘초등학교, 해랑중학교 등 인접

* 편의시설: 영종1동행정복지센터, 각종 상업시설 및 공원 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 다수의 채권자가 존재하며 총 채권액이 감정가를 크게 상회합니다. 이로 인해 경매가 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

* 임차인 권대훈의 배당 신고일자(2025-05-02)가 임박했으나, 혹시 모를 배당 이의 등 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장/기타 리스크

* 영종도 지역의 부동산 시장 변동성 및 향후 개발 계획에 따른 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.

* 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 규제 및 정책 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 영종국제도시 화성파크드림 아파트 895동 21층 2102호로, 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다. 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 초과하여 유찰 가능성이 높으므로, 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 우수한 생활 환경: 단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 교육, 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 미래 가치: 영종도 개발 계획과 경제자유구역 지정 등으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 안전: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 73.75㎡)의 거래가는 2026년 3월 300,000,000원으로 확인됩니다. 더 넓은 면적(전용 84.73㎡)의 경우 2026년 3월~5월 435,000,000원 ~ 440,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

현재 감정가는 448,000,000원입니다. 유찰 가능성을 고려하고 최근 시세 동향을 반영할 때, 본 건의 적정 시세는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 시세의 80~90% 수준 및 감정가 대비 낙찰률을 고려하여 320,000,000원 ~ 380,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.