나이스옥션 법원경매 인천 2024타경580163 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 456-316 보은빌라 5동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재,""용현시장"" 북동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 부근은 다수의 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집 소재하며 인근에 학교, 재래시
장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 3층 302호로서,
외벽 : 습식타일붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 알루미늄새시 및 하이새시 2중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지를 계단식으로 조성한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북서측 노폭 약7~8m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제
한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부
교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사
업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경580163 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경580163 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 456-316 보은빌라 5동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 93,000,000원 (9천3백만원)

* 토지면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

* 건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOOOO

* 건축년도: 1995년

* 층수: 3층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "용현시장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다수의 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 학교, 재래시장, 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지: 남동측 하향 경사지를 계단식으로 조성한 부정형 토지이며, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 7~8m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10. 근저당권 (성수2가1동새마을금고, 2016.01.14 접수, 61,100,000원)입니다.

* 채권자: 성수2가1동새마을금고에서 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청하였습니다.

* 임차인 현황:

* 장성호: 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2018-07-01, 확정일자 2017-10-25, 배당신고일자 2022-04-29. 대항력 없음.

* 최용석: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022-05-03, 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 71,100,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 "용현시장" 북동측 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 인근에 재래시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주된 상권은 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 소규모 상가 및 재래시장 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교, 재래시장, 편의점, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 근접해 있어 생활 여건이 우수합니다.

* 난방은 도시가스보일러를 이용하며, 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

* 본건 소재지는 주거환경개선지구(사업완료 2006.12.31)로 지정되었던 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 주거 환경 개선에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1995년에 건축되어 30년 가까이 경과하여 노후화에 따른 수선 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업이 완료된 지 오래되어 향후 추가적인 개발 또는 재건축/재개발 진행 여부가 불확실하며, 이에 따른 사업 추진 변동성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받아 건축 및 토지 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 관계인 부재: 현장 방문 시 관계인 부재로 정확한 임대차 관계 등 상세 내용을 파악하는 데 일부 제한이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 용현시장 인근에 자리하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 입지입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악되며, 임차인 또한 대항력이 없습니다. 1995년 준공된 건물로 노후화는 진행되었으나, 최근 주변 실거래가와 비교 시 합리적인 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 주거환경개선지구 내에 위치했던 이력은 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 시사하나, 구체적인 개발 계획은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재래시장 및 각종 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높은 입지 조건.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 93,000,000원.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 5월 거래 기준)를 분석한 결과, 본건 건물 면적(약 15.03평) 기준으로 평당 약 513만원 ~ 526만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 확인하였습니다.

* 이를 바탕으로 산출한 적정 가치는 약 77,100,000원 ~ 79,100,000원입니다.

* 건물 노후화, 주거환경개선지구 특성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면, 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.