나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508549 [1] 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동소재 운서역 남동측인근에 위치하며
주위로는 공동주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량츨입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(운서역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건물 중 6층 613호로서
외벽:복합판넬등 마감.
창호:하이샤시창호.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의토지를 숙박시설 및 근린생활시설,업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 중로의 도로에 각각 접하며 남측으로 소로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

공부상 생활숙박시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경508549 (1) 사건번호의 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 6층 613호 물건에 대한 보고서입니다. 해당 물건은 오피스텔 용도로 감정평가되었으며, 감정가는 124,000,000원입니다. 토지 면적은 8.30㎡(2.50평)이며, 건물 면적은 24.03㎡(7.27평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 운서동에 소재하며, 운서역 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 전철역(운서역)이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 북서측 및 북동측으로는 중로, 남측으로는 소로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역에 속해 있어 관련 법규 및 규제를 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지/건물 일괄 매각이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 124,000,000원입니다.

등기부등본 요약 결과, 말소기준권리인 광주은행의 근저당권(2019-01-30, 78,600,000원) 외에 소유권이전, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매수하게 될 경우, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 100,652,334원입니다.

임차인 현황을 보면, 임차인은 주식회사지티인터내셔날지엘시티호텔, 이종남으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 명시되어 있지 않습니다. 특히, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지엘플렉스1 건물은 2018년 준공된 집합건물로, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 숙박시설 등으로 이용되고 있습니다. 최근 2년간 해당 건물 내 유사 면적(약 20-22㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 9월 12일: 22.22㎡, 9층, 70,000,000원

2026년 3월 23일: 20.36㎡, 2층, 65,000,000원

2026년 3월 10일: 22.22㎡, 8층, 80,000,000원

이를 바탕으로 산정한 단위 면적당 시세는 약 315만원 ~ 360만원 수준입니다. 본건의 전용면적 24.03㎡를 적용하면, 최근 시세 기준으로 약 79,640,000원(24.03㎡ * 331.44만원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 감정가 124,000,000원 대비 상당한 괴리가 있음을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 총 348호실이 있습니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 하이샤시로 마감되었습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 "숙박시설"로 되어 있으나, 기타 용도로 "생활숙박시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)"로도 기재되어 있습니다. 다만, 물건 보고서의 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '공부상 생활숙박시설임'이라고 명시되어 있어, 실제 이용 및 법규 적용에 있어 오피스텔과 다른 부분이 있음을 인지해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 물건의 용도 표기 문제입니다. 공부상 '생활숙박시설'로 되어 있다는 점은 오피스텔을 찾는 수요자와의 괴리를 발생시킬 수 있으며, 관련 법규 및 규제가 오피스텔과 다를 수 있습니다. 또한, 감정평가액(124,000,000원)과 최근 실거래가(65,000,000원 ~ 80,000,000원) 간의 큰 차이는 감정가의 신뢰성에 의문을 제기하며, 입찰가 산정에 신중을 요합니다. 임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (단, 임차인의 대항력이 없어 명도 자체는 용이할 것으로 보입니다). 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면구역에 속해 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 운서역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 상권이 형성되어 있는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 '생활숙박시설'이라는 용도와 감정가와 시세 간의 큰 차이가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 거래 사례들을 볼 때, 현재 감정가는 시장 가치를 다소 상회하는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 생활숙박시설이라는 용도 변경 가능성이나 시장에서의 수용성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 운서역과 인접하여 교통이 편리함.

* 잠재적 개발 가능성: 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 존재.

* 저가 매수 기회: 시세 대비 감정가가 높아, 시세 이하로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 물건들이 65,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적 24.03㎡를 고려할 때, 현재 시장 가치는 약 79,640,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 이는 '생활숙박시설'로서의 가치이며, 오피스텔로서의 가치나 향후 용도 변경 가능성 등을 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 시장가보다 상당히 높으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 78,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세 범위를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.