나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508051 [1] 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천영종초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철골구조 데크슬라브(평슬라브)지붕 지하1층/지상5층건 내 1층 110호로서,
(사용승인일 : 2020.10.22)
외벽 : 복합판넬, 커튼월 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건은 관련공부 상 ""제1종근린생활시설(소매점)""이나 현황은 후첨 사진용지에서 보듯 '공실'로 보여짐

설비내역

본건이 속한 건물내에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 ""제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 토지기준 남동측으로 중로에 접하며 북서측과 북동측으로 보행로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 제1종근린생활시설(소매점)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508051 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 782,000,000원

토지면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

건물면적: 51.24㎡ (약 15.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 동측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호함

* 교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로: 토지 기준 남동측으로 중로에 접하며, 북서측과 북동측으로는 보행로와 각각 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 03월 08일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당 (을1)

* 등기부 현황:

* 소유권이전 5번 신탁등기 말소 (주식회사동양전기) - 2022-09-05

* 소유권 이전 (박웅배, 매매) - 2024-03-08

* 근저당 (평택축산업협동조합, 648,000,000원) - 2024-03-08 (말소기준권리)

* 가압류 (현대카드, 27,565,959원) - 2024-10-18

* 가압류 (비엔케이캐피탈주식회사, 254,374,633원) - 2024-10-21

* 가압류 (서울보증보험, 300,000,000원) - 2025-01-09

* 가압류 (서울보증보험, 350,000,000원) - 2025-02-27

* 임의경매 (평택축산업협동조합, 540,000,000원) - 2025-03-05

* 등기부채권 총액: 1,579,940,592원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* * (주의) 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설 등의 건부지로 이용 중임.

* 건물 용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 건축물대장 표제부상 주 용도는 제2종근린생활시설로 확인되나, 기타 용도로 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설이 기재되어 있어 다용도 활용 가능성이 있음.

* 주변 현황: 아파트단지, 업무시설, 각종 근린·편의시설 및 초등학교가 소재하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 건물 상태: 2020년 10월 22일 사용 승인된 철골구조의 건물 내 1층 110호로, 비교적 신축 건물임.

* 현황: 본 건은 현재 '공실' 상태로 파악됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천영종초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 다양한 상업 및 편의시설이 주변에 밀집해 있어 생활의 편리성이 높음.

* 교통: 차량 및 버스 등 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어려우며, 임차인 확보를 위한 노력이 필요할 수 있음.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계 및 보증금, 차임 등의 구체적인 정보가 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 15.7억 원으로 감정가(7.8억 원) 대비 매우 높아, 낙찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 요구됨.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 시 혐오시설의 간접적인 영향 가능성 등은 추가적으로 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 동양타워 내 1층 근린상가로, 인천영종초등학교 인근에 자리하고 있으며 아파트 단지 및 상업시설이 밀집한 지역에 속해 있습니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이자, 중심상업지역에 위치하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있다는 점은 긍정적입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 높은 채권 총액과 현재 공실, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 잠재적 임차 수요 확보에 유리함.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 좋음.

* 다양한 활용 가능성: 법규상 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설 등으로 활용 가능하여 향후 업종 변경 및 복합 용도 개발 가능성이 있음.

* 신축 건물: 2020년 준공 건물로, 노후화에 따른 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 782,000,000원을 기준으로 신중하게 산정할 필요가 있습니다. 현재 물건이 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 등기부채권 총액이 15.7억 원에 달하는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 상권의 임대 시세 및 공실률, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 높은 채권 총액을 감안하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 시장 상황과 개별적인 투자 전략에 따라 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.