나이스옥션 법원경매 인천 2025타경891 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""경서삼거리"" 남동측에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공장, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층 건물내 2층 203호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 판매시설(현재 공실상태임)임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

집합건축물대장상의 건축도면 배치도상 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 판매시설이며 현재 공실상태임.
대지권 미등기이나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되며 인천 서구청으로부터 대지지분이 명시된 분양계약서와 분양대금 완납증명이 첨부된 사실조회 회신 있음(2026.1.29.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경891 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 593,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 40.62㎡ (약 12.3평)

건물지분: 40.62㎡ (약 12.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 공부상 판매시설이며 현재 공실 상태임. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되며, 인천 서구청으로부터 대지지분이 명시된 분양계약서와 분양대금 완납증명이 첨부된 사실조회 회신 있음 (2026.1.29.자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공장, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

인접 도로상태

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태임.

주변 시설 정보

본건이 위치한 경서3구역은 도시개발사업지구로 계획적인 개발이 진행된 지역으로, 오피스텔, 상업시설, 유통시설 등이 복합적으로 조성될 계획. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 또한, 인천경서초등학교(0.9km), 인천청라중학교(1.2km) 등 교육시설과 GS더프레시 인천북청라점(141m) 등 편의시설이 근거리에 위치함.

혐오시설 및 환경 이슈

인근 지역(경서동)에서는 공공 열분해시설 설치 추진과 관련하여 주민들의 강한 반발이 지속되고 있음. 해당 시설은 수도권매립지 인근에 위치하며, 주거지역과 인접해 있어 대기오염 및 악취에 대한 우려가 제기되고 있음. 이는 경서동이 기피 시설이 집중될 수 있는 지역으로 인식될 가능성을 시사하며, 해당 물건과 직접적인 관련은 없으나 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항으로 고려될 수 있음.

3. 권리분석

등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-10-18, 금540,000,000원)

* 소유권 이전: 최형수 (2023-10-18, 매매 금596,064,000원)

* 기타 권리:

* 신탁등기 말소 (2023-10-18)

* 가압류 (기술보증기금, 2024-12-16, 금100,000,000원) - 말소

* 임의경매 (국민은행, 2025-03-18, 466,102,149원) - 말소 (본건 사건)

* 가압류 (광주은행, 2025-03-25, 금10,439,638원) - 말소

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-26) - 말소

* 총 권리관계 채권액: 650,439,638원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

권리분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임의경매 개시결정으로 인해 본건이 경매로 진행되고 있음. 말소기준권리인 국민은행 근저당을 포함한 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

경서3구역은 청라국제도시와 인접하며, 복합적인 도시개발이 진행 중인 지역임. 대규모 오피스텔 단지(청라로데오시티포레안 1,004실)와 함께 근린생활시설이 계획되어 있어 상주인구 및 유동인구 확보가 용이할 것으로 보임. 특히, 위락상가 허가가 불가능한 청라신도시 인근에서 유일하게 위락시설이 들어설 수 있는 상권으로 잠재력이 높다는 분석이 있음. 또한, LG전자 인천캠퍼스, 서부산업단지 등 직장인 수요와 지하철 7호선 및 2호선 연장 기대감, 스타필드, 코스트코 등 주변 개발 호재들이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨. 다만, 현재 공부상 판매시설이나 실제 운영 여부 및 공실 상태 등은 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

* 교육: 인천경서초등학교(0.9km), 인천청라중학교(1.2km) 등 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 편의시설: GS더프레시 인천북청라점 등 근거리 마트와 주변 상업시설을 이용할 수 있음.

* 환경: 주거, 상업, 오피스텔, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 경서동 일대에 공공 열분해시설 설치 관련 주민 반발이 있어 환경 이슈가 잠재적으로 존재함.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 소유권 이전 등기 시 대지권 등기가 누락된 상태임. 다만, 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 서구청으로부터 대지지분 관련 사실조회 회신이 있어 법적 문제 발생 가능성은 낮으나, 등기상 권리관계 확인 및 추가적인 확인 절차가 필요함.

* 공실 상태: 공부상 판매시설이나 현재 공실 상태이므로, 임대차 계약 체결 및 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있음.

* 지적 미정리 상태: 토지의 지적 정리가 완료되지 않은 상태로, 향후 토지 관련 행정 절차 진행 시 변동 사항이 발생할 수 있음.

* 유동화 물건: 물건이 유동화 자산으로 편입된 이력이 있어, 관련 절차상의 특수성이 있을 수 있음.

* 주변 환경 이슈: 경서동 일대의 환경 시설(열분해시설 등) 추진에 따른 지역 주민 반발 및 환경 문제에 대한 우려가 지속되고 있어, 지역 이미지 및 개발 방향에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동 경서3구역 내에 위치한 근린상가로, 대규모 오피스텔 단지 내 상가로서 고정 배후수요를 확보하고 있으며, 상권 발전 잠재력이 높은 지역에 위치함. 차량 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리하며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰자는 소유권을 명확히 확보할 수 있음. 그러나 대지권 미등기, 현재 공실 상태, 지적 미정리 등은 투자 결정 시 유의해야 할 사항임. 또한, 주변 환경 이슈는 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 종합적인 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 미래 상권 가치: 경서3구역은 상업 및 유통시설 용지 비율이 높아 향후 중심상업지구로 발달할 가능성이 높음.

* 고정 배후수요: 1,004실 규모의 '청라로데오시티포레안' 오피스텔 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요 확보가 가능함.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

* 토지 가격 포함: 대지권 미등기에도 불구하고 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 토지 가치를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 593,000,000원을 기준으로 고려할 수 있음.

물건의 잠재적 가치, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 대지권 미등기, 공실 상태 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 입찰가는 500,000,000원 ~ 650,000,000원 범위에서 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.