나이스옥션 법원경매 인천 2025타경832 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 61-88 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현1동·4동 행정복지센터' 북동측 근거리에
위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제101호로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지을 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 현황 ""다세대주택"" 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)),
지구단위계획구역(수봉 지구단위계획),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경832 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 61-88 지하층101호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 39.10㎡ (약 11.82평)

건물면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.2. 건축물 정보

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 101호

건축연도: 1988년 (사용승인일 기준)

외벽 마감: 적벽돌 쌓기 및 세멘몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽 마감: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 샤시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현1동·4동 행정복지센터' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

주변은 주거 밀집 지역으로, 행정복지센터, 버스정류장 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 본 물건지 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 근저당권(남인천농업협동조합, 2019.03.15 접수, 48,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 138,805,893원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최순관

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-21

확정일자: 2023-08-17

대항력: 없음

권리분석상 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 용현동 일대 다세대주택의 거래 금액은 면적 및 건축 연도에 따라 편차가 있습니다.

* 684-65번지 (1991년 건축, 38.67㎡): 60,000,000원 (약 513만원/평)

* 222-7번지 (2004년 건축, 69.25㎡): 110,000,000원 (약 525만원/평)

* 450-255번지 (1996년 건축, 32.76㎡): 66,900,000원 (약 675만원/평)

평균 거래가격을 고려하면 약 570만원/평 수준으로 분석됩니다. 본 물건의 감정가(60,000,000원)는 건물 면적 14.39평 기준 약 417만원/평으로, 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 지하층이라는 점이 감안된 것으로 판단됩니다.

4.2. 단지/건물 특징

본 물건이 속한 '제일다세대'는 1988년에 사용승인된 벽돌조 건물입니다. 유사 단지들의 최근 거래 사례는 1990년대 ~ 2000년대 초반에 건축된 건물들입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나, 매수인이 잔금을 납부하지 않는 등의 사유가 있을 수 있습니다. 통상 재매각 시 최저매각가격이 하향 조정될 가능성이 있습니다.

6.2. 지하층 물건의 특성

지하층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등에 상대적으로 취약할 수 있으며, 이는 일반층 대비 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 임대 정보 미상

임대차 관계 외 기타 참고사항(임대관례 등)은 미상으로, 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 재매각 대상이며, 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 높지 않다는 점, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 긍정적입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 지하층이라는 점은 분명한 단점이며, 재매각 대상이라는 점은 최저매각가격 하향 가능성을 시사합니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 재매각으로 인한 최저가 인하 기대: 재매각 절차 진행 시 최저매각가격이 하향 조정될 가능성이 있어, 저가 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 60,000,000원이며, 현재 시점에서 파악된 주변 시세는 평당 약 513만원 ~ 675만원 수준입니다. 이를 고려한 본 건의 건물 면적(14.39평) 기준 시세는 약 7,300만원 ~ 9,700만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 지하층이며 재매각 대상이라는 점, 그리고 아직 정확한 최저매각가격이 공개되지 않았다는 점을 감안해야 합니다.

일반적으로 재매각 시 최저매각가격은 이전 경매보다 하향 조정됩니다. 만약 최저매각가격이 감정가의 70~80% 수준으로 책정된다면, 이를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가(60,000,000원)와 주변 시세(추정 7,300만원 이상)를 고려할 때, 잠재적 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

* 하지만 지하층의 특성과 재매각 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 공개된 최저매각가격을 확인하고, 해당 가격과의 차이, 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.