나이스옥션 법원경매 인천 2025타경890 [1] 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 43층4303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라2동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 대규모 아파트단지, 동유형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하
는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 건물내 제43층 제4303호로서,
(사용승인 : 2013.02.27)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지는 서측 및 북측으로 중로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역
(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법
>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경890 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 43층4303호

1.3. 건물명

청라 롯데캐슬

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 건물 내 제43층 제4303호

1.6. 사용승인일

2013년 02월 27일

1.7. 감정가

325,000,000원

1.8. 토지 면적

39. 18㎡ (약 11.85평)

1.9. 건물 면적

85. 43㎡ (약 25.84평)

1.10. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.11. 경매 구분

부동산임의경매

1.12. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라2동행정복지센터" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 전철 7호선 연장선 개통(2027년 예정) 시 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 가장형의 형상으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상복합 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

단지 서측 및 북측으로 중로(폭 20m~25m)의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2020년 02월 14일 접수된 서인천새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기상의 권리는 말소기준 권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인

주택도시보증공사(김주연)

3.3. 2. 보증금

268,000,000원

3.3. 3. 차임

0원

3.3. 4. 전입/사업자 등록일

2022년 04월 08일

3.3. 5. 확정일자

2022년 03월 24일

3.3. 6. 배당신고일

2025년 06월 04일

3.3. 7. 대항력 유무

없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약 (권리 총액)

등기부채권 총액은 114,549,469원입니다. 주요 권리로는 롯데건설의 소유권보존, 전혜진의 소유권이전, 서인천새마을금고의 근저당권, 인천신용보증재단의 가압류, 경인아라새마을금고의 가압류 및 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리에 의해 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청라 롯데캐슬 단지는 롯데마트와 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리합니다. 또한, 청라2동행정복지센터 인근으로 관공서 이용도 용이합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 잘 발달되어 있다고 판단됩니다. 검색 결과, 청라 지역 내에서 쓰레기 소각장 이전과 관련된 주민 갈등이 존재하나, 본건 물건지 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 상가(아파트 상가동)에 롯데마트 청라점이 있으며, 인근에 홈플러스도 위치하여 쇼핑 환경이 우수합니다. 또한, 약국, 자전거용품점 등 편의시설이 입점해 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

단지와 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의 시설

지역난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도의 부담해야 할 권리는 없습니다. 다만, 모든 부동산과 마찬가지로 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성은 존재합니다. 청라 지역 내 소각장 이전 관련 주민 갈등이 있으나, 본 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 핵심 입지에 위치한 50층 초고층 오피스텔 '청라 롯데캐슬' 내에 위치한 호실입니다. 준주거지역에 속하며, 주변의 잘 발달된 상권, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설 등 입지적 장점을 다수 갖추고 있습니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 43층의 고층에 위치하여 조망 및 개방감이 좋을 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 중심 상권에 위치하여 생활 편의성이 뛰어남.

* 대규모 롯데캐슬 단지 내 오피스텔로 브랜드 가치 및 관리 상태 우수.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 향후 7호선 개통 시 교통 호재 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 없이 명도가 가능할 것으로 예상됨.

* 50층 초고층 건물 내 고층(43층)으로 쾌적한 주거 및 업무 환경 제공.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(85.43㎡)의 오피스텔은 2024년 9월 42층이 300,000,000원, 2025년 2월 38층이 310,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON]. 본건은 43층으로, 이러한 최근 거래 사례와 현재 시장 상황, 그리고 감정가(325,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 투자 수익률을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다. 낙찰 시 부담해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 투자 수익률 계산 시 이를 제외할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.