나이스옥션 법원경매 인천 2025타경801 [1] 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제1층 제104호 외 9개호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)~(10)은 근린생활시설(현황 공실 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상으로 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그밖의 사항"" 참조 바람.

물건 비고

일괄매각
목록 1내지6은 경계벽을 제거하여 벽체 구분없이 일괄사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경801 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 929-3 삼환2빌딩 상가동 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 1,466,000,000원

토지면적: 127.00㎡ (약 38.4평)

건물면적: 234.56㎡ (약 70.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록 1내지6은 경계벽을 제거하여 벽체 구분 없이 일괄 사용 중임.

1.3. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제104호 외 9개호 (총 6개 호실 대상)

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

준공일: 1993년 12월 20일

주요용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(계산역)이 소재하여 전반적인 대중교통 편의는 보통임.

2.3. 도로상태

남측으로 노폭 약 40미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 말소되는 깨끗한 물건임.

말소 예정 권리 총액: 1,032,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부에는 확인되지 않았음.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 1994-02-18, 삼환기업주식회사

* 소유권이전: 2003-08-05, 김학순외 1명 (매매)

* 근저당: 2021-02-25, 국민은행, 240,000,000원 (말소)

* 근저당: 2021-02-25, 국민은행, 792,000,000원 (말소)

* 지분압류: 2024-12-24, 계양구(인천광역시) (말소)

* 임의경매: 2025-03-10, 국민은행 (말소)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 현재 파악되지 않으며(미상), 현황은 공실로 추정됨.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건은 계산역 인근에 위치한 상가 건물로, 주변에 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역임. 인천 지역 상권 분석에 따르면 계양구는 다른 지역에 비해 상권 규모가 상대적으로 작은 편이나, 계산역 일대는 지역 내에서 유동인구가 있는 편으로 파악됨.

4.2. 현황

감정평가서상 현황은 공실로 추정되며, 임대차 관계는 미상으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

계산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 롯데리아 계산점 등 패스트푸드점, 상점, 식당, 편의시설 등이 소재할 것으로 예상됨.

5.2. 혐오시설 유무

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 준공 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요함.

* '목록 1내지6은 경계벽을 제거하여 벽체 구분없이 일괄사용 중임'이라는 특이사항으로 인해, 향후 분할 사용이나 명도 시 별도의 공사 또는 복잡한 절차가 필요할 수 있음.

* 유동화 물건, 공동담보 물건으로 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정임.

* 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 임대차 관계 미상 및 공실 추정으로 인한 공실 리스크 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산역 역세권에 위치한 근린상가 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 권리관계가 비교적 깨끗하고, 대중교통 접근성이 양호하다는 장점이 있음. 다만, 건물 노후화, 6개 호실이 일괄 사용 중인 점, 그리고 공실 및 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 계산역 역세권 상가로 향후 지역 발전 가능성이 있음.

* 권리관계가 말소되는 깨끗한 물건으로 명도 후 바로 활용 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 통합 활용 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,466,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.