나이스옥션 법원경매 인천 2025타경943 [1] 인천광역시 서구 연희동 701-4 굿모닝힐타운 217동 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 및 노선
버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역
시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경943 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 701-4, 굿모닝힐타운 217동 지층비02호

* 건물명: 굿모닝힐타운

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 74,000,000원 (7천4백만원)

* 토지면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 건물면적: 51.64㎡ (약 15.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같이 분석됩니다.

* 주위 환경: 인천광역시 서구 연희동 소재 '연희동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 관련 서류에 기반한 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권: 현재 소유자는 임수형 씨이며, 2012년 3월 9일 매매로 소유권을 취득하였습니다.

* 말소기준권리: 2012년 3월 9일 접수된 굴비골농업협동조합의 근저당권(61,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소되는 권리: 근저당권 외 접수된 가압류(산와대부, 신용보증기금)는 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매 개시: 본 경매는 2025년 4월 8일 굴비골농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액: 100,562,034원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 맹 : 보증금 22,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정일자 2012년 4월 6일. 배당신고일 2025년 5월 13일. 대항력 없음.

* 임차인 맹 : 보증금 24,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012년 4월 6일, 확정일자 2023년 1월 9일. 배당신고일 2025년 5월 13일. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)

* 인수되는 임차보증금: 해당 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로는 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근 상업시설: '연희동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 소규모 상점, 식당, 편의점 등이 분포하고 있습니다.

* 교통 연계성: 아시아드경기장역 및 버스정류장이 인근에 있어 유동인구 유입 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 유사 단지(삼백타운) 57.54㎡ (2001년식) 150,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 인근 빌라 52.39㎡ (1995년식) 131,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 인근 빌라 59.38㎡ (2002년식) 66,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 본건은 지층에 해당하며, 면적(51.64㎡)과 건축 연도(2001년)를 고려할 때, 동일 단지 내 혹은 인근의 유사 면적 거래 사례를 참고해야 합니다. 특히, 2026년 1월 6,600만원에 거래된 59.38㎡ 빌라 사례는 본건과 유사한 지층일 가능성이 있으며, 이를 감안 시 본건의 시장 가치가 추정됩니다. 다른 상위층 거래 사례들은 본건의 직접적인 비교 대상으로는 다소 부적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 주변 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 주거 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역이 인접하여 도심 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 광역 및 지선버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되며, 자녀 교육 환경 고려 시 추가적인 학군 조사가 필요합니다.

* 환경: 주위는 주택가 및 일부 녹지 공간(공원)이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려함에 있어 잠재적 리스크 요인을 다음과 같이 분석합니다.

* 지하층 물건: 본건은 지하층(지하 1층 비02호)으로, 일반 상위층 대비 채광, 통풍, 습기 등에서 불리할 수 있으며, 이는 시장 가치 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 현황: 2001년에 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

* 제한사항: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택 지층으로, 접근성 좋은 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 감정가 7,400만원 대비 유사 면적의 인근 거래 사례(특히 지층 거래 추정가 6,600만원)를 고려할 때, 시장 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하층이라는 점과 건물의 연식을 고려한 실사 및 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 합리적인 가격: 감정가(7,400만원) 대비 인근 유사 물건의 매매 시세(6,600만원~15,000만원)를 고려했을 때, 특히 지하층이라는 특성을 감안하면 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 인근에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 임대 수익: 적은 투자 금액으로 주거 공간을 마련하거나, 월세 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가: 74,000,000원

* 주변 시세 (유사 지층 거래 추정가): 약 66,000,000원

* 주변 시세 (일반 거래가): 131,000,000원 ~ 150,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

종합적으로 고려 시, 본건은 감정가(7,400만원)가 인근 상위층 거래가(1억 3천~1억 5천만원)보다 상당히 낮은 수준이며, 유사 지층 거래가(6,600만원)와 유사한 수준입니다. 지하층이라는 점을 감안하여, 안전마진 확보와 낙찰 가능성을 동시에 고려한 입찰가가 필요합니다.

제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 모두 반영할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 입찰 전 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향을 다시 한번 점검하시어 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.