나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508084 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 658-1 예다움 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제404호으로서,
(사용승인일 : 2015.12.24)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-26), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 등기사항전부증명서상에 주택임차권(임차보증금 160,000,000원)이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508084 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 658-1 예다움 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 150,000,000원 (15000만원)

토지면적: 17.561㎡ (약 5.31평)

건물면적: 60.71㎡ (약 18.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인천지방법원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 인근에 대중버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

주요 권리사항:

본 물건의 등기사항전부증명서상 '을구 5번'에 선순위 주택임차권(채권자: 이인식, 보증금 160,000,000원)이 등기되어 있습니다.

해당 임차권은 전입일자 2022.05.23, 확정일자 2022.05.23이며, 이는 말소기준권리인 '갑구 5번 압류'(2024.10.11)보다 선순위입니다.

따라서, 본 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 '이인식'은 대항력을 보유하고 있으며, 만약 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기사항전부증명서상의 총 채권액은 172,321,254원입니다.

임차인 현황:

임차인: 단정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-05-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인: 이인식

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-05-23

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금 160,000,000원입니다.

말소기준권리: 갑구 5번 압류 (2024-10-11)

매각 후 인수되는 권리: '을구 5번' 주택임차권 (이인식, 보증금 160,000,000원)

1.3. 상권분석

본 물건은 인천지방법원 및 관련 업무 시설과 인접해 있어 법조계 종사자 등 직장인 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

오피스텔로서의 기본적인 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 대중교통 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 및 업무를 위한 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주거환경: 비교적 정비된 도시 환경 속에서 아파트 단지 및 오피스텔 등이 어우러져 있습니다.

건물 구조 및 설비: 2015년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물 내 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 '이인식' 임차인의 선순위 임차권(보증금 160,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

본 물건의 감정가(150,000,000원) 및 최근 실거래가(125,000,000원 ~ 140,000,000원)보다 임차보증금이 높아, 매수인은 낙찰가 외에 추가로 보증금의 전부 또는 일부를 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

만약 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수하게 되므로 총 투자 비용이 예상치를 초과할 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설 등의 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원 인근에 위치한 오피스텔로서 입지 조건은 양호하나, '이인식' 임차인의 선순위 임차권(보증금 160,000,000원)이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다.

감정가 및 최근 시세가 인수해야 할 보증금보다 낮기 때문에, 매수인의 실질적인 총 투자 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 높습니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금을 포함한 총 비용을 신중하게 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천지방법원 인근이라는 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

12층 건물 중 4층에 위치하여 일반적인 거주 및 업무 환경에 적합합니다.

법원 및 관련 기관 이용자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 핵심은 매수인이 인수해야 하는 '이인식' 임차인의 보증금 160,000,000원입니다.

최근 실거래가(125,000,000원 ~ 140,000,000원) 및 감정가(150,000,000원)를 고려할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기는 어려울 것으로 보입니다.

이는 매수인이 낙찰가 외에 최소 160,000,000원에 가까운 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

따라서, 총 실질 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금 중 미회수분)이 시장 가치(약 140,000,000원) 이하가 될 수 있도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 부담액이 크므로, 공격적인 입찰보다는 시장 가치와 인수 비용을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 70,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제시합니다. 이는 인수되는 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 지출액은 입찰가와 더불어 임차인이 배당받지 못하는 보증금 잔액을 합산하여 계산해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 구체적인 배당 예상액, 경매 진행 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 추가적으로 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.