나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507920 [1] 인천광역시 서구 공촌동 303-7 금강빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 ""인천광역시 서부 교육지원청"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전,답 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 지하철 인천2호선(""아시아드경기장역"")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내
1층 102호로서,
(사용승인일 : 1995년 08월 30일)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외 및 북측으로 약 4M 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경507920 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 공촌동 303-7 금강빌라 1층102호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 125,000,000원입니다.

토지 면적은 30.01㎡ (약 9.08평)이며, 건물 면적은 55.87㎡ (약 16.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서 입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 1995년 08월 30일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "인천광역시 서부 교육지원청" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 전, 답 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 원거리에 지하철 인천2호선 "아시아드경기장역"이 소재하여 제반 교통상황 역시 보통입니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 8M 내외 및 북측으로 약 4M 내외의 아스팔트 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 03월 17일 접수된 을구 7번 근저당권(신용석, 65,000,000원)입니다.

말소될 권리로는 을구 7번 근저당권, 갑구 13번 압류(김포세무서장), 갑구 14번 압류(강화군), 갑구 15번 압류(국민건강보험공단), 갑구 16번 강제경매(서울보증보험)가 있습니다.

인수되는 권리로는 을구 8번 주택임차권이 있으며, 인천도시공사(서울보증보험주식회사)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차인은 2018년 09월 14일 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 90,000,000원, 차임은 0원입니다.

물건명세서상 해당 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 155,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 서구 공촌동 지역은 주거지역으로서, 최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 통해 시세를 분석할 수 있습니다.

2026년 1월 17일 거래된 미도빌라(312-16)의 경우, 전용면적 71.46㎡가 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 6,481,481원 수준입니다.

2026년 1월 19일 거래된 성창그린빌라트4동(307-26)은 전용면적 34.48㎡가 53,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 5,096,154원 수준입니다.

2026년 1월 12일 거래된 주천그린빌라(316-0)는 전용면적 39.46㎡가 75,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 6,250,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 55.87㎡ (약 16.90평)이며, 감정가는 125,000,000원입니다. 이는 평당 약 7,396,450원 수준으로, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다. 다만, 이는 면적 차이, 건물 연식, 개별 물건의 상태 등에 따른 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 인천광역시 서부 교육지원청이 위치하며, 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통망으로는 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 인천가현초등학교, 인천여자상업고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한, 천마산 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(인천도시공사)의 보증금 90,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 인수 금액이 증가할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 1995년으로 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

감정평가액이 최근 인근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 상당한 부담이 존재하며, 이는 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

또한, 건물 연식에 따른 노후도와 감정가 대비 시세 수준에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

인수되는 임차인의 보증금 및 향후 임대차 계획 등을 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 발달하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인천 2호선 아시아드경기장역이 원거리에 있으나, 향후 교통망 개선 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 문제만 해결된다면, 비교적 저렴한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금은 90,000,000원입니다.

요청하신 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 감정가에서 인수 보증금을 차감하면 125,000,000원 - 90,000,000원 = 35,000,000원입니다.

하지만 이는 실질적인 입찰가 산정 방식과는 거리가 있으며, 본 물건의 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

최근 인근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 부담금을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 87,500,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 보증금 인수 리스크를 포함하여 면밀히 검토 후 결정하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 인수 시 예상되는 총 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.