나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507679 [1] 인천광역시 부평구 십정동 572-2 이레하이니스 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""부평삼거리역"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 부평삼거리역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제7층 제706호로서,
외벽 : 미장스톤 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2015-03-03)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경507679 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 572-2 이레하이니스 7층706호

건물명: 이레하이니스

건축년도: 2015년 03월 03일 (사용승인일자)

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상) 및 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 23.48㎡ (약 7.10평)

토지 지분: 23.4763㎡ (약 7.10평)

건물면적: 48.95㎡ (약 14.81평)

건물 지분: 48.95㎡ (약 14.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (상세 내용은 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치하며, 지하철 1호선 부평삼거리역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 서측 및 동측의 도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

지역 지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 778,000,000원)입니다.

이 외 다수의 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 956,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권진영

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-10

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 178,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-12-05

확정일자: 2021-11-17, 배당신고일자: 2023-02-22

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 8,500,000원 포함

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보를 바탕으로 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 확인)

4. 상권분석

본건은 부평삼거리역 인근의 역세권 상권과 주거지 상권이 혼합된 지역에 위치합니다. 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡당 가격은 약 220만원에서 495만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로, 최근 매매 사례인 계림시티빌(42.39㎡, 21,000만원, 2025년 12월 거래)의 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 495만원으로 환산되며, 이는 본건의 감정가 대비 높은 시세 수준을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 9층 건물 중 7층에 위치한 호실입니다. 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천광역시 부평구 십정동 소재로, 부평삼거리역과 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 인근에 다양한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역을 분석한 결과, 본건 건물 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 주요 특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 대한 명확한 내용 파악 및 잠재적 영향에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. 이는 향후 명도 또는 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 권진영: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 계약 관계 등 추가 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 강제경매 기록은 이전 소유주의 재정적 어려움을 시사하며, 매수인은 이러한 복잡한 권리관계를 명확히 이해해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부평삼거리역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 건물 준공 연차가 비교적 최근(2015년)이며, 실사용 면적 대비 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 임차인 정보 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평삼거리역이 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 주거 가치 및 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가격보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 다양한 용도 복합: 공동주택 외 제1종근린생활시설로도 이용 가능하여 임대 수익 다변화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 시, 전용면적 3.3㎡당 평균 약 4,565,150원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 본건(전용면적 48.95㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 223,500,000원 내외로 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 감안하되, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰가격을 설정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금을 제외하고, 감정가와 추정 시장 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.