나이스옥션 법원경매 인천 2025타경804 [1] 인천광역시 부평구 부평동 484-3 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ""부개서초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 및 인천지하철 1호선 ""부평역""이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 7층 건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2011-12-16)
외벽: 드라이비트 및 석재붙임 마감등임.
내벽: 벽지 및 타일 등임.
창호: PVC창호임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장상의 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

공부상 "사무소"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경804 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부천새마을금고

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 484-3 2층201호 (신주소: 인천광역시 부평구 충선로8번길 43-5)

건물명칭: (확인 불가)

용도: 근린상가 (공부상: 사무소, 건축물대장상 주용도: 공동주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 7층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2011년 12월 16일

1.4. 기타 기본정보

물건명세서 작성일: 2026년 04월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 부개서초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 "부평역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2014년 01월 24일 접수된 남부천새마을금고 근저당권 (채권금액: 94,900,000원)

본 경매는 채권자 남부천새마을금고의 신청에 의한 임의경매 사건입니다 (2025년 02월 27일 접수, 채권금액: 73,912,180원).

말소기준권리보다 선순위 권리 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 94,900,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업자 등록일: 2020년 09월 21일

확정일자: 2020년 09월 21일

배당신고일자: 2025년 05월 21일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로, 추가 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

본 건은 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이나 부담할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 부평구 부평동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 인근에 아파트 단지와 다세대 주택이 다수 분포하여 잠재적 배후 수요가 있습니다.

4.2. 상가로서의 활용 가능성

건물 용도상 제2종근린생활시설 및 사무실로 활용 가능하며, 소형 면적으로 인해 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합할 수 있습니다. 부평역 인근이라는 지리적 이점을 고려할 때, 업종 선택에 따라 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 부개서초등학교 북서측 인근 위치.

* 교통시설: 인천지하철 1호선 및 1호선 부평역 근거리 위치.

* 기타: 주위가 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변으로 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (인천가족공원(묘지)이 부평동에 위치하나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 상태

공부상 용도는 "사무소"로 기재되어 있으며, 건축물대장 상 주용도는 "공동주택, 제2종근린생활시설"로 명시되어 있습니다. 실제 이용 상태도 "사무소"로 기재되어 있어 큰 차이는 없으나, 정확한 내부 구조 및 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

현재 임차인 김 의 정보는 파악되었으나, 임대 관계가 미상인 경우 추가 임차인이 존재하거나 임대차 조건이 예상과 다를 수 있습니다. 이로 인한 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

2011년 사용승인된 건물로, 약 15년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지 보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 지역 개발 및 규제

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경804호 사건으로, 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 근린상가(사무소)입니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리 없이 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

부평역 역세권에 인접해 있어 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 투자 부담이 적고, 실거주 또는 임대 수익 창출 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 부평역 역세권 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 소형 면적의 활용성: 43.95㎡(약 13.29평)의 전용면적으로 소규모 사무실, 1인 창업 공간 등으로 다양하게 활용 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 투자 비용: 감정가 102,000,000원을 기준으로, 다른 상가 물건에 비해 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 102,000,000원이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

최저 입찰가는 유찰 횟수에 따라 달라질 수 있으므로, 본 보고서에서는 제시되지 않은 정보(예: 유찰 횟수, 주변 시세 변동 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하며, 본 건의 경우 주변 시세 및 투자 목적에 따라 유연하게 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 확인 및 추가적인 조사를 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.