나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507558 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 341-30 더젠씨티 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 16층 1601호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 341-30 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제
한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
숭의동 341-2 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가
축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남
부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507558 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 341-30 더젠씨티 16층1601호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 8.81㎡ (약 2.66평)

토지 지분: 8.81㎡ (약 2.66평)

건물면적: 59.67㎡ (약 17.75평) (전용면적 기준)

건물 지분: 59.67㎡ (약 17.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 더젠씨티

건물 총 층수: 17층

해당 층/호수: 16층 1601호

건축물 주 용도: 업무시설 (공동주택으로 이용 중)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2017년 09월 08일

건물 총 연면적: 7449.01㎡ (약 2257.12평)

건물 총 호수: 46호

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

주위환경:

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 숭의역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

도로상태:

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측 및 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

주변 시설:

인근에 숭의역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 상대보호구역으로 지정된 교육 환경이 조성되어 있어 안전한 통학 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (갑6)

인수되는 권리: 없음

본 경매물건은 감정평가서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을5)이 말소 대상에 포함되고 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 성명: 정

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-11

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 말소 동의 확약서 제출되었음.

등기부채권 총액: 237,000,000원

주의사항:

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 분석되나, HUG 관련 특수 계약 조건이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 숭의동 일대는 지하철 숭의역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 주거용 아파트와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

다수의 상가와 소규모 점포들이 입점해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있으며, 인근 교통망 발달로 외부 지역과의 접근성 또한 우수합니다.

5. 생활정보

주거 편의:

건물 16층에 위치하여 탁 트인 전망을 기대할 수 있으며, 아파트로서 기본적인 생활 편의 시설(위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 주변에 다양한 편의점, 마트, 식당 등이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 외식 활동이 편리합니다.

교육 환경:

본건 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 자녀들의 교육 환경이 비교적 안정적으로 유지되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

이 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특수한 상황을 가지고 있습니다. 낙찰자는 보증금을 인수하지 않아도 되지만, HUG와의 계약 조건 및 변경 사항에 대한 완벽한 이해와 확인 절차가 필수적입니다.

현황조사 안내문 부착:

현황조사보고서에 따르면 본건 현관문에 전기, 수도 안내문이 부착되어 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 과거 관리비 미납 등의 문제가 있었을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 관리 상태 및 미납 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

임대 관계 미상:

감정평가서 요약에 '임대관계 미상임'이라는 기재가 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 임차인 정보가 명확히 기재되어 있어 해당 임차인 외 추가적인 미확인 임차 관계는 없을 것으로 보입니다. 다만, 만일의 경우를 대비하여 관련 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경507558호로, 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 더젠시티 아파트 1601호입니다. 숭의역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히, HUG 관련 임차권이 말소 처리되고 인수 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항과 현관문 안내문 부착 사실은 입찰 전 반드시 추가적인 확인과 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지:

인천지하철 1호선 숭의역 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리관계 명확성:

주요 권리인 HUG 임차권이 말소 처리되고 인수해야 할 보증금이 없어, 낙찰 후 추가 비용 발생 위험이 매우 낮습니다. 이는 투자 시 안정성을 더해줍니다.

안정적인 주거 환경:

공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 안정적이며 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 216,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 입지 조건, 그리고 명확한 권리 관계를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 172,800,000원 ~ 194,400,000원으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 최신 시세 동향, 경쟁 물건, 현장 방문 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.