나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17054 [1] 인천광역시 서구 가정동 563-7 대진빌라 9동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재""인천가석초등학교""북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택(다세대주택, 아파트), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 300m 이내 거리에 인천지하철2호선 ""가정중앙시장역""이 소재하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물내 제지하층 제1호 로서,
(사용승인일 : 1993년 06월 09일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-12-26), 도로(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경17054 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 563-7 대진빌라 9동 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지면적: 24.22㎡ (약 7.3평)

토지지분: 24.22㎡ (약 7.3평)

건물면적: 34.42㎡ (약 10.4평)

건물지분: 34.42㎡ (약 10.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "인천가석초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(다세대주택, 아파트), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 300m 이내 거리에 인천지하철 2호선 "가정중앙시장역"이 소재하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 01월 14일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (채권금액 18,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 송영남 (2010-12-14), 박선규 (2011-12-16), 김질수 (2016-01-14), 김수진외 3명 (2025-02-07, 상속)

* 근저당권: 남인천농업협동조합 (2016-01-14, 18,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 남인천농업협동조합 (2025-02-07, 15,734,112원) - 본건 경매

* 지분압류: 남동구(인천광역시) (2025-05-19), 중구(인천광역시) (2025-06-09) - 모두 말소됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 내용 없음).

* 등기부채권 총액: 18,000,000원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인천광역시 서구 가정동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 기반 시설 이용이 비교적 용이합니다.

* 인천지하철 2호선 "가정중앙시장역"이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근에 초등학교가 위치하여 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 1993년 06월 09일 사용승인되었습니다. 본건은 지하층 1호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황이 확인되었습니다. 이는 누수, 결로, 침수 등과 관련된 문제일 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요한 사항으로 예상됩니다. (현황조사보고서 참조)

* 건축물 사용승인일(1993년 06월 09일)을 고려할 때, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 가정동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

* 다만, 지하층 누수 의혹 등 하자가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 점검과 하자 보수 가능성 및 비용에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 "가정중앙시장역" 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 필요한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건의 감정가(60,000,000원) 대비 유사 면적의 다세대주택 시세가 90,000,000원에서 95,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 다세대주택): 90,000,000원 ~ 95,000,000원

* 주요 리스크: 지하층 누수 의혹, 임대관계 미상

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 감정가의 약 125% 수준인 75,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 시장 시세와의 격차를 고려하되, 확인된 하자 가능성에 대한 예방적 차원의 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 파악된 하자 정도와 수리 비용 등을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.