나이스옥션 법원경매 인천 2025타경868 [1] 인천광역시 중구 덕교동 650-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 덕교동 소재 "옹달말" 남서측 인근에 위치하며 주위는 임야 및 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안 야산지대로서 제반 주위환경은 보 통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(2): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 건축허가를 득하고 일부 벌목 되었으나 대부분 자연림상태임. 기호(3): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(4): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 건축허가를 득하고 기초 토목공사 중단된 상태임. 기호(5): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 건축허가를 득하고 일부 벌목 되었으나 대부분 자연림상태임. 기호(6): 인접필지 대비 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 일부는 건축허가를 득하고 일부는 제외지이며, 자연림상태임.

인접 도로상태

기호(1~6) : 일단의 건축허가를 득하고 북측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지 형도면 변경고시), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-09-13)(접합), 장애물제한표면구역(2012- 06-11)(수평표면), 준보전산지, 성장관리권역(2017-07-18)임. 토지기호(2),(5) 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지 형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 준보전산지, 성장관리권 역(2017-07-18)임. 토지기호(6) 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지 형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 준보전산지, 성장관리권 역(2017-07-18), 중점경관관리구역(2023-09-01)(용유해변 중점경관관리구역(중구고시 제 2022-113호))임. 토지기호(1),(2),(5),(6) 공히 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임. ※ 토지기호(3),(4)는 지적 미정리로 토지이용계획확인서가 발급되지않음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임. ② 본건은 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요 하오니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 목록1 내지 6은 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61) 득한 상태로 목록6은 일부는 건축하가를 득하였고 일부는 제외지임(상세내용은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경868 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건정보

소재지: 인천광역시 중구 덕교동 650-6

용도: 임야

토지면적: 5693.00㎡ (약 1722.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

감정가: 4,676,598,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 청OOOOOO (청천새마을금고 추정)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 덕교동 소재 "옹달말" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 임야 및 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안 야산지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

기호(1~6) 토지는 일단의 건축허가를 득한 상태로 북측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(기호 1)는 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 기호(6)은 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 기호(1),(2),(5),(6)은 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 기호(3),(4) 필지는 지적 미정리로 토지이용계획확인서 발급이 되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2023년 02월 06일 접수된 청천새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

토지 등기부상의 총 채권액은 4,210,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 임야와 농경지가 주를 이루고 있으나, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

농가주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 생활 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주거 환경

해안 야산지대로서 자연환경이 양호한 편이나, 일부 지역은 개발 수요에 따른 난개발이 예상되어 성장관리계획 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축허가 관련 특이사항

목록1~6 전체에 건축허가(2022-건축허가과-신축허가-61)가 득한 상태이나, 목록6은 일부 제외지이며, 일부 필지는 건축허가만 득한 채 기초 토목공사가 중단되었거나 자연림 상태로 이용이 제한될 수 있습니다. 상세 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

6.3. 지적경계 불분명

인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 준보전산지, 성장관리권역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 기타 위험요소

조사된 내용만으로는 특정 혐오시설이 인근에 있지는 않으나, 해안 야산지대라는 특성상 환경 보호 관련 규제나 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 덕교동에 위치한 임야로, 건축허가를 득한 상태이나 일부 공사가 중단되거나 자연림 상태로 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 중복사건 및 공동담보 물건이며, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 또한 지적경계가 불분명하여 측량이 요구됩니다. 입지적 조건은 보통이나, 개발 관련 규제가 존재하며 향후 개발 시 세부적인 사항 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 건축허가가 득한 상태로 잠재적인 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 해안 야산지대로서 자연환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 4,676,598,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없으므로 이를 제외하지 않고 입찰가를 산정합니다. 다만, 본 물건의 현황, 개발 가능성, 제반 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.