나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507242 [1] 인천광역시 서구 석남동 202-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""신석초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-323[문의: 도시개발과(032-560-4762)])(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평슬래브지붕 2층건으로서,
(사용승인일 : 1990.10.23, 증축 : 1994.01.06.)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"", ""건물개황도"" 등 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507242 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 인OOOOOOOO

1.1. 1. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 서구 석남동 202-12 (도로명주소: 인천광역시 서구 율도로16번길 16)

용도: 단독주택

1.1. 2. 감정가 및 면적

감정가: 914,831,420원

토지면적: 216.00㎡ (약 65.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 307.08㎡ (약 93.20평)

건물 제시외 면적: 114.00㎡ (약 34.49평)

1.1. 3. 건물 구조 및 연혁

구조: 연와조, 벽돌구조, 평슬래브지붕

사용승인일: 1990년 10월 23일

증축일: 1994년 1월 6일

지하층: 1개층, 지상층: 2개층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, "신석초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2000-02-17

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 한

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2014-09-26

확정일자: 2024-07-08

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고:

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 2011년 8월 31일 접수된 인천항신용협동조합의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,419,585,345원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 혼재된 주거지역입니다. 지역 환경은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 주변 시세 (인근 다세대/빌라 매매 사례 참고)

주변의 유사 물건 시세 파악을 위해 인근 다세대 및 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (석남동 494-18): 전용면적 40.98㎡ (약 12.4평) 기준 7,700만원에 거래되었습니다.

* 경성빌라가동 (석남동 482): 전용면적 38.97㎡ (약 11.8평) 기준 10,000만원에 거래되었습니다.

* 대명그린빌 (석남동 183-45): 전용면적 47.76㎡ (약 14.4평) 기준 10,500만원에 거래되었습니다.

위 사례들은 주로 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 규모 및 물건 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 주거 환경의 전반적인 가격대를 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본건은 토지 면적이 216.00㎡ (약 65.34평)에 건물 면적이 307.08㎡ (약 93.20평)으로, 제시된 다세대 주택 사례들과는 규모 면에서 현저한 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 북서측 인근에 신석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위에는 다양한 근린생활시설 및 근린공원이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무 확인)

초기 조사 결과, 본건 인근에서 특정 혐오시설이나 유해시설이 발견되지는 않았습니다. 다만, 보다 정확한 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 오 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 추가적인 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 관련 리스크

건물 면적 외에 114.00㎡ (약 34.49평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다. 해당 부분의 철거, 명도, 또는 활용 방안에 대한 계획이 필요하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 인천 서구 석남동의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 넓은 토지 면적과 건축 면적을 보유하고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 등기부채권 총액은 주요 고려 사항입니다. 제시외 건물 또한 명도 대상에 포함되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

* 준수한 입지: 초등학교와 상업시설이 인접한 주거 지역에 위치합니다.

* 넓은 부지: 216.00㎡ (약 65.34평)의 토지 면적을 활용한 개발 또는 재건축 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 권리관계 고려 입찰가 산정

감정가는 914,831,420원입니다. 등기부채권 총액이 감정가를 상회하며, 대항력 있는 임차인(오 )의 보증금/차임 미상으로 인한 인수 리스크를 고려해야 합니다. 인근 다세대 주택 사례의 시세는 본건과 규모 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 참고 자료로 활용하기는 어렵습니다.

종합적인 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 85% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 770,000,000원 ~ 825,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 임차인 관련 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.