나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507783 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천경찰청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설, 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철1호선
)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제5층 제503호로서,

외벽 : 석재 붙임 및 일부 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형 주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-23
43))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생
교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래
와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨.

임차보증금 금119,000,000원(금120,000,000원 중 반환되지 아니한 금액)
범 위 제5층 제503호 30.52㎡ 전부, 임대차계약일자 2021년4월29일
주민등록일자 2021년5월24일, 점유개시일자 2021년5월24일
확정일자 2021년5월3일, 임차권자 한국******

물건 비고

도시형 생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507783 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1124-5, 리치캐슬 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.78㎡ (약 2.66평)

건물면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

건물지분: 30.52㎡ (약 9.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제5층 제503호.

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부상의 모든 권리(갑구, 을구)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 연수구의 압류(갑5)이며, 그 이후로 등기된 권리들은 모두 말소됩니다.

주택임차권(을3)은 보증금 119,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며 배당신고일자(2023-07-21)가 명시되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 366,000,000원 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사)

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-24

* 주민등록일자: 2021-05-24

* 점유개시일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련 사항은 경매 참여 시 별도 확인 필요.

인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지는 인천광역시 남동구 구월동으로, 인천경찰청 북측에 위치하며 주변 지역은 업무시설, 주거시설, 상업시설, 관공서, 학교 등이 복합적으로 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

최근 매매/전월세 정보 분석:

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 본건(도시형생활주택, 2012년 준공)과 건물 연식 및 주택 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

- 예랑빌라(B동): 2026년 3월, 39.82㎡, 4,500만원

- 경인빌라(가동): 2026년 3월, 38.25㎡, 5,000만원

- 신세계빌라: 2026년 3월, 49.82㎡, 8,500만원

본건의 감정가 121,000,000원은 30.52㎡ 면적 대비 약 396만원/㎡ 수준으로, 비교 사례들의 면적당 가격(약 90만원 ~ 170만원/㎡)과는 큰 차이를 보입니다. 이는 도시형생활주택으로서의 가치, 건물의 신축 연도(2012년) 및 입지적 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 상업/업무: 관공서, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적인 영향이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경:

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험(SGI)의 채권 인수 조건에 변동이 있었음을 의미할 수 있습니다. 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 정확한 내용은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

도시형 생활주택:

도시형생활주택은 일반 아파트와는 다른 관리 규약이나 특징이 있을 수 있으므로, 사전에 관련 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축이며, 예술회관역 인근이라는 점이 큰 장점입니다.

권리관계는 명확하며, 인수해야 할 부담(대항력 있는 임차인, 유치권 등)이 없어 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권으로 교통이 편리하고, 각종 편의시설 및 행정기관이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 도시형생활주택으로서의 실용적인 구조를 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 선순위 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 121,000,000원입니다.

주변 유사 주택형이나 연식의 비교 매물 시세는 제공된 데이터상 본건의 감정가와 큰 차이를 보이나, 이는 본건이 최신 연식의 도시형생활주택임을 감안해야 합니다.

권리분석상 인수 부담이 없고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

'SGI 인수조건 변경' 관련 사항을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% ~ 100% 수준, 즉 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.