나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507182 [1] 인천광역시 중구 운남동 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 ""운남교차로"" 남동측에 위치하며 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 중 일부는 건축허가를 득하여 토목공사가 진행중이고, 일부 토지는 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 일부 토지는 건축허가를 득하여 토목공사가 진행중으로 건축허가도면상 단지내 도로예정 부지가 있으며, 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 보전녹지지역(2019-12-23), 자연녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구역 (2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시), 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

기호(2),(6),(8),(11),(12),(14),(16),(17),(20),(23)~(26),(28)토지 공히 보전녹지지 역(2019-12-23), 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.


기호(3),(5),(10),(18),(19),(22)토지 공히 자연녹지지역(2013-02-04), 성장관리계획구 역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형도면 고시), 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(4),(7),(9),(13),(15),(21),(27),(29)토지 공히 보전녹지지역(2019-12-23), 자연녹지 지역(2013-02-04), 성장관리계획구역(2023-05-08)(중구 성장관리계획 결정(변경) 및 지형 도면 고시), 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록1 ~7, 목록12~29은 산지전용허가 있으며, 목록1, 17,21,22,23,29은 도로예정부지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507182 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건개요

소재지: 인천광역시 중구 운남동 2-19

용도: 임야

감정가: 426,733,900원

토지면적: 12,115.00㎡ (약 3,664.8평)

토지지분: 12,115㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

특이사항: 공동담보

1.3. 매각대상

매각대상: 토지매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 "운남교차로" 남동측에 위치합니다.

주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용상태및형태

본건 토지 중 일부는 건축허가를 득하여 토목공사가 진행 중이며, 일부 토지는 자연림 상태입니다.

2.4. 도로및접근로

본건 일부 토지는 건축허가를 득하여 토목공사가 진행 중으로 건축허가도면상 단지내 도로예정 부지가 있습니다.

본건 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획및규제

본 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 공익용산지, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 따른 각종 법규 제한이 존재합니다.

자세한 내용은 첨부된 토지이용계획확인원 및 감정평가서 요약본을 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 경매기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507182 (1)

채권자: 정OO

3.2. 등기부상권리관계

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 주식회사 썬앤문 앞으로 이전된 지분(갑1, 갑2)이 존재합니다.

* 주식회사 썬앤문 외 1명 앞으로 이전 청구권 가등기(갑3)가 존재하며, 이는 인수되는 권리입니다.

* 부평농업협동조합의 근저당권(을5)은 2,040,000,000원으로, 본 경매의 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매(갑6) 및 압류(갑8) 등기 등은 말소 대상입니다.

* 자연의도시주식회사 앞으로 소유권 이전(갑7)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 2,040,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

부평농업협동조합 근저당권 (2024-01-26)이 말소기준권리입니다.

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (단, 현재 등기부상 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다.)

3.5. 임차인현황

본건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계는 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변토지이용

주변은 임야, 전, 답 등 농경지와 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주요 상업 시설이 밀집한 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 잠재적상업기능

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 계획적인 개발이 예상되나, 현재로서는 직접적인 상권 형성보다는 주변 지역의 배후지로서의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변생활편의시설

근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경은 자연림과 일부 주거, 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 조용한 편입니다.

5.2. 주거환경

단독주택 및 자연림이 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

주요 편의시설(대형마트, 병원 등)은 본건에서 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용규제

보전녹지지역, 자연녹지지역, 공익용산지 등은 개발 행위를 엄격히 제한하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다.

산지전용허가가 득한 토지가 다수 있으나, 관련 법규 및 절차 준수가 필수적입니다.

6.2. 기타리스크

목록 1, 17, 21, 22, 23, 29번 토지가 도로예정부지로 되어 있어, 향후 도로 개설 시 토지 이용 계획 및 면적에 변동이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 타 담보 물건의 진행 상황에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 임야로, 일부 토목 공사가 진행 중이며 산지전용허가가 득한 개발 잠재력이 있는 물건입니다.

다만, 복잡한 토지이용계획 및 규제가 존재하며, 도로예정부지 지정 등 개발 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 가등기 권리(갑3)가 존재하므로 주의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 건축허가를 득하고 토목 공사가 진행 중인 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

* 일부 필지가 도로예정부지로 지정된 점은 기반 시설 확충에 따른 가치 상승 가능성을 내포합니다.

* 자연녹지 및 보전녹지 지역으로서의 친환경적 입지 조건을 활용한 개발이 가능할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가, 개발 가능성, 예상 개발 비용, 향후 시장 전망 등 추가적인 시장 조사와 전문적인 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

참고로, 감정가는 426,733,900원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 고려하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.